日租公寓房主与顾客的电话谈话属于机构性会话。本文根据收集到的“玩吧”聚会公寓的房主（即笔者）与顾客的手机录音作为主要研究语料进行会话策略研究。为了加强语料的客观性和丰富性，笔者以顾客的身份用电话预定其他日租公寓并录音，将其作为研究的另一部分语料。根据电话谈话内容将房主与顾客的电话谈话分成六个部分，在分析六个部分的基础上总结出房主电话谈话的会话特点。根据Leech的礼貌原则理论，分析了如何在具体的电话谈话中使用礼貌原则。在研究中还探讨了沉默现象和谎言现象的识别与处理，这两种现象在电话谈话中具有一定的特殊性。僵局回避策略在电话谈话中主要用于解决意见不同和情绪对立这两个问题。冲突回避策略主要用于协调利益和提出解决方法。让步性回避策略包括积极性让步和消极性让步。可以采用插入和打断的方式来争取话轮，通过独白、重复、话语标记等手段来持有话轮。文章最后讨论了房主电话谈话的最优会话模式。