随着我国城市居民生活水平日益提高,人们的生活需求已经不单是对衣食住行的满足,更多是对教育等更高层次的精神需求的追求。另一方面,随着教育资源的分配不平衡导致的小学教学质量的巨大差异,使得家长们对下一代优质教育资源诉求的不断提高,加上我国学区划片政策的实施力度不断加大进一步造成优质学校周边学区房严重的供求矛盾,学校周边学区房高溢价率已成为社会普遍现象。因此研究小学资源对于住房价格的影响机制,对于教育配套价格的合理解释、开发商制定产品价格和项目定位、引导消费者理性购房具有很重要的理论价值和实践意义。本文采用住宅市场价格研究中得到广泛认可的特征价格模型,以昆明市为例,对昆明市主城四区的住宅价格和优质教育资源进行了实证分析。笔者在广泛搜集国内外相关文献的基础上,了解住宅特征价格模型以及教育资本化的最新研究动态,并通过相关理论分析研究义务教育资源对住宅价格的影响机制。接着,结合我国住宅市场状况和“就近入学”政策,运用特征价格模型理论,构建了包含学区属性指标和学校距离指标的住宅特征价格模型,最后,通过对昆明市盘龙区、五华区、西山区、官渡区四大主城区的数据采集以及模型拟合,研究了优质小学对住宅价格的影响,得到了以下结论:(1)从整个市场来看,通过量化学校在住宅价格上的资本化程度,得知是否含学位情况与到校距离两个因素均对住宅价格有显著影响。若是在优质小学划区片范围内,小学价格增加21.3%,到校距离每增加100米,住宅总价下降6784.1元。也就是说,重点小学作为优质教育的输出方,对其周围的住宅价格的上涨存在不可忽视的影响。(2)从面积市场细分来看,住宅户型越小、刚性需求越强的住宅市场,学位特征对住宅价格的正效应越强。另外,通过对行政区域细分的研究发现,优质小学对周边住宅价格的影响存在空间差异,昆明市四大主城区教育资本化程度各不一样。其中,五华区优质小学的资本化效应最高。对教育“资本化”的认识应该一分为二来看。一方面,教育“资本化”使得家庭条件优越的孩子享受着优质教育资源,实现教育资源配置的高效率。另一方面,教育“资本化”迫使部分家庭经济情况不理想的孩子被排除在优质教育的大门外,使得教育资源的配置丧失了一定程度的公平。因此,如何尽量避免教育资本化带来的按照收入居住群分和教育的不均等化,同时兼顾教育资源配置的高效率和公平性,应当成为社会各界共同努力的方向。