“土地财政”是分税制改革后,地方政府财政收入赤字加大,财政紧缺下的必然产物,在一定程度上带来了很多积极效应,比如为城市建设积累了大量资金,大大促进了地方的经济增长和城镇化步伐的加快。但是,也正因为土地财政带来的巨大利益使得地方政府对土地的依赖越来越严重,土地财政的负面效应也随着土地的紧缺而日益突显,比如扰乱了房地产市场的规范发展,大量征地损害农民利益的同时也导致分配不均,过度追求利益而忽略土地资源本身导致的资源利用率低等。这些负面效应已经超过了其带来的正面效应,土地财政增长已经呈现负增长的趋势。所以,现今我们需要改革当前过度依赖土地财政的这种局面,以辽宁省情况为例,提出通过征收物业税来实现由财产性收益为主的土地财政到税收性土地财政的转型,并提出了相应的转型配套的政策建议。研究的主要内容如下:在界定狭义和广义土地财政概念的基础上,首先对辽宁省土地财政的现状、规模和成因进行了描述性阐述,其次运用柯布——道格拉斯生产函数、最小二乘法、格兰杰因果检验等方法从分析了辽宁省土地财政带来的正向和负向效应,并对效应进行了综合分析。在土地财政的负增长趋势和不可持续性的基础上,提出了土地财政需要转型。在国际经验借鉴与国内实际情况结合的情况下,论证了开征物业税是地方政府增加税源的最佳选择,并由此提出了土地财政转型的路径——征收物业税,然后对这一路径进行了可行性与效果分析。通过对征收物业税的效果分析,可以看出物业税的征收对地方政府财政结构和收入、房地产市场以及城镇化建设均有较好的积极作用。最后,在征收物业税的基础上提出了土地财政转型的相关政策建议。土地财政的转型不是一蹴而就的,也不能通过物业税的征收就立刻实现,还需要我们不断的探索。