网签和预告登记在制度设计上存在很大的重合。首先二者都有预防一房二卖的功能,网签制度规定对同一房屋办理网签后不得再次办理网签,这一规定使网签在实践中达到阻碍一房二卖的效果;预告登记的设立的原因就是预防一房二卖。其次是二者都具有公示公信功能,,网签是具有公示功能的,在办理网签后,房屋信息会记载于网签系统,公示于楼盘表,且除非双方当事人申请注销否则房屋信息不会消失,加上网签具有国家公权力的支持,公众基于对公权力的信赖,网签的公信力成为其天然的优势,而预告登记主要特征就是物权公示效力。在理论上网签和预告登记功能重合,在实践中实施情况也存在很大区别,这种累屋重架的设计必定会出现问题,首先实践中二者的平行发展陷入了法律位阶和实施效果不相符的尴尬境地,二者矛盾突出,从理论上说预告登记具有法律依据且具备物权效力,应该实施效果显著,仅有规章、通知等规定的并且不具有物权效力的网签制度适用少,但实际情况却是网签由于国家公权力的支持和自身便捷高效的优势,使其被广泛适用,预告登记由于程序繁琐和网签对其的冲击,使其在实践中失去实施空间。其次由于网签不具有物权效力,无法对抗第三人,在实践中买受人为了更好的保障自己的权利往往选择办理过网签之后再办理一次预告登记,相同的资料要经历两次审核,这不仅浪费行政资源也給群众增加程序负担,除此之外,实务中由于很多人对预告登记并不熟悉往往会丧失自己维权的机会。可见二者冲突的来源是网签和预告登记功能重合却部门分置。因此面对网签的热潮,预告登记的日式渐微,预告登记和网签今后的路如何走是我们现在急需解决的问题。为了解决问题,本文提出应将预告登记与网签进行融合,一是两个制度存在极大的功能重合,差异性小,融合具备可行性。二是网签的互联网式和高效便捷顺应了时代发展,预告登记的物权效力是保障买受人权利的现实需要,将二者的优势进行结合是时代发展的需要,是解决群众负担的途径,因此要在整合网签管理功能的同时嫁接预告登记的物权价值,这样有利于全面保障房地产交易安全。三是虽然预告登记通过限制出卖人处分行为,可以预防出卖人的一房二卖,但在房屋交易中不只存在买卖双方,中介机构也是不可忽视的角色,为了避免中介机构违规违法损害买受人权益,网签通过中介网签可以限制中介机构的违法操作行为,所以说预告登记和网签融合可以从始至终全面保障买受人权利。提出预告登记融合进网签建议后,需要认识到预告登记悠久的历史注定预告登记有其独特的制度价值,即预告登记可以赋予权利人的债权请求权物权效力,而网签受到追捧的同时也要认识到网签缺失的地方就是没有物权效力,网签合同无法对抗第三人,例如无法对抗法院的强制执行,可见其预防功能不如预告登记强。因此应该赋予网签预告登记的效力。其一网签由于不具有法律依据备受争议,应该先提高网签的法律位阶,巩固其法律地位;其二要将预告登记的物权效力融合进网签,赋予网签对抗第三人的效力,提出要从司法解释角度明确权利人可以依靠网签合同对抗合法占有人、对抗非网签合同人;其三要将网签与过户登记挂钩,过户登记的依据是已经办理网签,可以避免已经办理过网签的房屋过户给第三人;其四要更新网签中介管理措施,建议学习廊坊市双合同备案和实施取消或限制违法中介机构网签权限。本文试图理清二者的历史、性质、法律价值,分析二者在“一房二卖”问题中功能重合,着眼二者的联系和分置,总结出实践中存在的问题并给出相应的制度建议。本文分为四部分,第一部分是对预告登记制度和网签制度源与流的研究,从规范房地产交易历史的角度出发,分析预售合同登记备案的管理功能,到预告登记制度的预防功能,再到网签制度的两种功能的整合,整个过程就是源与流的过程,预告登记是预售合同登记备案发展形成的,网签是预告登记发展形成的新制度。第二部分则是分析网签和预告登记分置存在的实践问题,明白二者在“一房二卖”问题上的功能重合,但功能重合却分置带给公众的是程序负担,带给政府的是行政资源的浪费,带给制度本身的是两者之间的矛盾冲突,得出网签和预告登记的交叉关系和矛盾冲突是急需解决的问题。第三部分分析网签与预告登记融合的必要性和可行性,通过分析网签和预告登记的法律价值得出两者各有优劣点,提出可以将预告登记制度与网签制度进行融合的建议。两个制度合为一个制度,整合网签的行政管理功能的同时将预告登记的物权效力融合进网签,实现预告登记物权效力与网签的嫁接,这是时代发展的现实需要,也有利于将网签制度和预告登记制度发挥到极致,更全面的保障权利人的权利。第四部分分析赋予网签预告登记效力的进路,在确定预告登记与网签进行融合后,应展望未来,解决如何将预告登记融合进网签的问题,通过分析提出应提高网签的法律位阶、赋予网签对抗第三人的效力、将网签系统与过户登记挂钩、网签系统加强对中介机构的监管四个建议,目的是为了整合协调预告登记和网签制度,提高网签制度的法律效力的同时使其成为一个体系。