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房地产投资信托基金(REITs)作为专业的机构投资者,需要有一套科学的资产评价技术和风险管理手段。为应对国际金融危机的冲击,开展REITs试点,拓宽房地产业融资渠道已得到业界广泛认同,但目前国内的准REITs基本停留在贷款融资层面,没有实现REITs专业的投资管理职能。基于此,本文通过研究REITs投资项目的期权价值内涵,对其主要投资业务—抵押型贷款与收益性物业进行实物期权价值研究,并就这些项目的投资组合进行优化。首先,论文对房地产投资信托基金进行了基本介绍,分析了房地产投资信托基金投资房地产项目时具有极大不确定性,因这些不确定性因素以及管理与决策的灵活性,房地产投资信托基金在投资房地产项目时具有期权价值,继而研究了实物期权在投资项目中的具体应用及对有关参数进行了分析。其次,论文以价格指数为基础资产,从抵押资产期末溢价分成的看涨期权和借款人违约的看跌期权以及后续收购尾盘业务的权利出发,研究抵押资产的实物期权价值;同时,考虑实物折旧及功能折旧,结合期末资产处置的灵活性,研究具有期末资产处置选择权的房地产权益资产的看涨期权价值。最后,论文结合Markowitz证券投资组合理论,对REITs项目组合进行研究。以不可分散风险β系数为测度的优化组合实证分析证明了投资组合模型能够应用在REITs的项目组合上,但需要考虑房地产市场与房地产自身的特点:房地产具有长期保值和增值的趋势,房地产投资不仅要考察投资期间的收益水平,还要考察期末资产出售或继续持有的选择权。这种选择权具有价值,故研究REITs项目投资组合时应考虑资产的期权价值。由于多项资产动态价格之间存在一定的相关性,类似于多资产期权的一篮子期权,房地产项目组合应该视为多项风险资产到期日的平均收益期权价值问题。研究结果表明:基于不确定性和管理灵活性的实物期权方法,是房地产投资信托基金进行资产价值发现和资产配置的科学的评估技术。