近期商业环境的变化,使得持有商业物业的公司需要得到长期稳定的现金流,这个行业的特点是开发企业严重依赖银行的短期贷款,而持有企业的投入非常大,持有过多的固定资产。但是本身这类项目的回收期比较长,产生了一定程度的期限错配。现有的融资环境无法满足企业的融资需求,创新型融资工具的需求日趋紧迫。经过把中国与外国的资产证券化进行对照,相比于中国,美国对于商业物业多元化资金融通方式更为成熟,种类非富得多,包括发行股份、债券、REITs等多种融资方法在实际中得到了综合的应用,中国有很多可以学习和模仿的地方。国内当前商业物业资产证券化才刚开始试水,商业物业融资困难的问题和商业物业长期需要长期融资的特征。商业物业进行资产证券化,房产投资类信托产品将来发展市场广阔。当前在中国,资产证券化还处于发展的初始阶段,有很多问题亟待解决,只有这样才能顺利把这种新型的融资方式推广开来。这篇文章以苏宁云商集团与中信证券合作开展的专项计划为例,根据资产证券化和企业融资的有关理论,研究了本专项计划对获取稳定现金流、产品增信、风险隔离等方法进行案例分析,得到一些重要结论,为其它持有商业物业的企业开展创新型融资提供参考。本文分为四章。第一部分是本文的绪论,介绍了中国及外国关于商业物业资产证券化的发展情况,归纳出有必要推行资产证券化的原因,对相关的文章和观点进行概念的介绍,最后指出本文的研究思路,方案以及创新的观点。第二部分是详细说明了本文研究的案例,从苏宁云商的公告,证券监督管理委员会披露的文件,华夏资本官方网站上整理与本文有关的官方资料,依照项目背景,专项计划各部分构成的设计,专项计划运作当前情况几个方面整理本案内容。第三部分着重分析专项计划的特点及实施效果,重点提炼以租金收益权为依托的现金流具有稳定可预期特点,适合拥有优质商业物业项目的商业地产公司进行资产证券化融资,以信托和资管计划双层结构的交易设计既实现了二级市场的流动性,也拥有信托的法律主体地位,同时提出商业地产可通过超额覆盖、股东担保等措施增信,降低融资成本。此外,案例具有一定局限性,以租金收益权为依托的资产证券化不适用于缺乏成熟商业物业项目的公司。第四部分是本文的建议部分,研究了在当前中国,商业物业资产证券化可以适用的发展前景。苏宁云商资产证券化的示范作用,指出了推动商业物业及其它行业资产证券化的可行的结论。