新世纪初至今,我国的商业房地产一直处于快速增长期,真正的商业房地产时代已经到来。但应该看到,商业房地产在我国的发展尚处于初级阶段,融资方式以间接融资为主,直接融资比例较小,因其对资金的需求量巨大,在目前银行信贷紧缩的情况下,商业房地产的融资问题便显得尤为突出,此时对商业房地产金融运作的研究也显得更为必要和迫切。目前国际上应用于房地产融资方面的金融工具主要有房地产证券化、产业基金、夹层融资等,这些金融产品的运用需要有成熟而强大的资本市场作支撑,而我国的资本市场尚处于不成熟阶段,很多金融机制和政策法规尚未建立,这些金融创新产品短期内还不能够在我国全面实施。借鉴国外的经验,积极引进金融创新工具,拓宽融资渠道是改善我国商业房地产金融运作现状的通道。同时应看到,商业房地产金融的运作是一个涉及房地产、金融、法律、信息技术等多个领域的复杂体系,并非单单引进金融创新工具、借鉴国外经验就足够,对其中涉及到的房地产行业现状和前景、金融业的改革与创新、法律体系的完善、信息技术的发展等环节都应进行系统地研究。本文基于此目的,通过理论分析,国际比较以及对我国目前商业房地产金融运作的现状及存在的问题的分析和经验总结,提出一些具有现实意义的观点和改进思路,以求为我国商业房房地产金融运作的完善提供具有参考价值的建议。本文旨在通过对商业房地产和商业房地产金融相关理论的分析,对在房地产金融运作方面具有代表性的国家进行比较研究以及对中国商业房地产金融运作的现状和问题进行归纳,提出一些现实可行的改进建议。文章的核心内容主要体现在对美国、德国和新加坡三国在商业房地产金融运作方面的对比分析,共同特点的归纳以及适合我国发展的模式分析;提出应大力发展机构投资者,转变商业房地产投融资模式,并就机构投资者进入的方式进行初步设想;就商业房地产辅助体系的建立和完善给予了一定的建议,从法律体系、金融信息化、监督体系和房地产数据信息统计、披露四个方面进行思考。