1.1选题背景随着中国国民经济连续30年的高速增长,人均可支配收入的逐年增加,服务业已经逐渐成为拉动国民经济发展的源动力。北京的年人均可支配收入由90年代初的不足5000元,2013年增长到32900元,由于可支配收入的增长,带动相关的餐饮、服装、住房、交通、商品进入全面的高速增长。服务业进入了全速的增长期。大城市老百姓更愿意投资房地产,但是越来越多的人满足的住房需求后,逐渐开始在旅游、养老、养生方面投入资金。大城市房价奇高不下,越来越多的人已经放弃了购房计划,或者是已购房的人,开始逐渐把提升生活品质,作为自己生活的源动力,收入花费在娱乐和养生方面就越来越成为趋势。在北京周边的温泉洗浴、休闲度假、旅游景点每周都吸引着无数的人流,而且这种趋势只增不减。1.2选题意义借鉴大江户成功的商业模型,并依托北京、天津巨大的消费市场,再参考平谷区域的地热条件,准备成立联合房地产公司,共同打造体验式温泉为主的商业模型,并配备部分养老住宅。形成以温泉为吸引人流的突破口,带动周边的服务及餐饮,并开发养老为主的住宅群。为北京的老年人以及需要特色消费的人群提供去处。为老人提供适宜居住和消费娱乐的胜地,打造地产开发的组合模型1.3研究内容以查阅资料、当地政府洽谈、实地考察、参考相关企业发展状况、走访类似房地产企业、商业计划书借鉴为主。研究的主要内容：1、研究周边的旅游环境和自然资源2、研究北京周边人群的消费习惯和消费能力3、研究北京平谷区的地产开发政策和地热情况调查4、研究金海湖旅游区及盘山风景区周边的交通情况及民俗等。5、温泉体验和养老住宅组合开发模型,企业及消费群体的接受程度1.4拟解决的问题1、自身的地热利用方式2、建设风险3、经营的模式4、装修风格5、营销推广人群及方向6、财务现金流的控制7、以住宅开发带动温泉的客流8、以温泉的运营带动住宅的溢价9、股权架构10、投资分红模式等。1.5商业计划书中主要的观点以唐宋文化作为温泉的主要基调,引进温都水城的管理团队、开辟特色餐饮(舌尖上的中国,部分食品)、引进吴桥杂技的小型表演团队、真正的体验式温泉、养老的最佳居住地、特产专卖店等遥相呼应,形成一个旅游、娱乐、温泉、饮食、购物为一体的周末休闲胜地。引领体验式温泉+养老地产相互组合的开发模型。温泉吸引人流,拉动房价；通过销售养老住宅,回笼现金流,给温泉带来稳定的客流。1.6商业计划书中主要的依据和结论2013年我们对日本大江户体验式温泉进行了实地考察,跟据大江户经营部统计,2012年全年大江户接待温泉洗浴人数达到120万人,营业收入超过4亿人民币,税后利润超过2亿元人民币,成功的商业模式带动了大江户周边的房地产业、餐饮业、服务业等。鉴于此,计划在北京与天津边界的金海湖旅游区和盘山旅游区之间,金海湖镇的南太务村开发一个以体验式温泉为主题,配备适量的养老住宅,通过养老住宅回笼资金,通过体验式温泉提升住宅品质、客流、溢价空间。北京的南宫温泉经营非常成功,说明温泉经济受到北京大部分市民的认可,由其成功的商业运营案例可以推算出,宋代体验式温泉能够具备广阔的盈利前景。本项目的消费客群主要针对北京、天津的工薪消费,伴随人均可支配收入的持续增加,消费力将进一步加大,因此不会受到“八项规定”等政策的影响,项目具备可开发前景,盈利空间较大。根据测算,整个项目的内部收益率达到41%,参考北京整体服务业的利润水平超过10%,被认为是可以投资的项目,建议投资该体验式温泉综合开发项目。