我国零售企业转型普遍面临融资难、存量资产沉淀等困境。现有研究表明,REITs创新型资产证券化融资方式具有将企业不动产转换为流动资金的特性。对于持有大量商业不动产且存在融资困境的零售企业,REITs拓宽了企业的融资渠道。融资效率是企业融资资金投入与融资收益产出的比率,可衡量企业对融资资金的配置是否达到帕累托最优。实施REITs融资能够增加零售企业的资金流入,但目前缺乏对零售企业REITs融资效率的直接评估,无法知悉企业融资资金的投入程度和融资收益的产出状况。测量融资效率,明确零售企业通过REITs融资所获得的实质性收益,并通过完善外部监管制度来对REITs融资低效率问题进行纠偏,对于实现资源最优配置目标具有重要意义。因此,有必要对零售企业REITs融资效率及影响因素进行研究。本文主要对苏宁易购REITs融资案例、苏宁易购REITs融资效率及影响因素进行研究。首先,通过对苏宁易购2014年至2020年REITs融资案例进行分析,发现苏宁易购REITs融资产品具有运营稳定、合理避税等优势,但存在产品流动性低且交易结构复杂等不足;苏宁易购在面临经营业绩下降、资金压力增大、存量资产沉淀等转型困境时,借助企业现有资源优势进行REITs融资,达到增加经营利润、扩大融资规模、盘活存量资产、建立良性资产运作模式等目的。其次,本文对苏宁易购REITs融资效率及影响因素进行研究,发现加快固定资产周转、提高资金利用率、调整资本结构有利于提升企业REITs融资效率,但在2014年至2017年、2019年至2020年苏宁易购对融资资金的配置均未达到帕累托最优,且在2014年至2016年以及2020年苏宁易购仍处于融资低效率状态。最后,对苏宁易购REITs融资低效率的原因进行分析,发现企业融资资金利用率不高,降低了苏宁易购通过REITs融资所获得的实质性收益;REITs私募发行方式收紧了REITs募集资金的范围,降低了REITs流动性,增大了企业获取融资资金的难度,不利于企业融资收益的提升。本文从融资效率的角度探讨了实施REITs融资对零售企业融资收益的影响,为REITs融资提供了新的研究视角;其次,本文通过分析固定资产利用效率对REITs融资效率的影响,丰富了融资效率的相关研究文献。本文的研究结论有助于监管部门完善REITs融资信息披露制度建设,加强对REITs融资资金利用状况的监管,提高资金配置效率;有助于政府部门推动REITs公募化发行,降低REITs融资难度。