进入经济新常态以来,在坚持供给侧结构性改革、推动发展质量的政策引导下,中国经济实现了由高速增长到中高速增长的平稳转变。作为一种较为特殊且对国民经济发展有着举足轻重影响的行业,房地产企业大规模扩张的时代已经过去。在房住不炒等政策引导下,房地产企业的发展重点已逐步由“增量”转向“提质”,如何在资源约束下进行高效的资源配置已成为房地产企业稳健发展的关键。但房地产的现有相关研究或是基于行业角度,或是基于投资效率、经营绩效角度,而房地产企业全要素生产率的相关研究较少,因此运用科学合理的测算方法对房地产企业的全要素生产率进行测算,分析影响企业全要素生产率增长的因素,可以为房地产企业保持核心竞争力提供参考依据,进而提出促进企业良性发展的相关建议。本文基于非参数方法—全局Malmquist指数,对2013—2018年64家沪深上市的房地产企业全要素生产率进行测度,可以避免同期Malmquist方法存在线性规划不可行和无解的情况,同时弱化了“技术退步”悖论给测算结果带来的影响,并在此基础上进一步讨论了决策单元的纯效率变化、纯技术变化以及规模变化因子的变化情况;其次探讨了企业股权集中度、政府补助、品牌建设、偿债能力、盈利能力及运营能力对房地产企业全要素生产率的影响。研究结果表明:(1)总体来看,房地产上市企业在2013—2018年间平均TFP指数略大于一,说明房地产上市企业全要素生产率在研究期间有所增长,但增长幅度较小。(2)房地产企业全要素生产率受技术变化影响较大。在2016年之前,房地产上市企业全要素生产率有所降低,且这种降低主要是由于纯技术变化值的减少幅度较大造成的,即便房地产企业进行了规模扩张及管理水平提升,使得纯效率变化和规模变化因子有所提高,但并没有抵消技术变化带来的负面影响。2016之后,房地产上市企业全要素生产率有所增长,且全要素生产率的增长主要是纯技术变化的大幅提升带来的,虽然规模变化因子和纯效率变化均值减少至6年最低值,但并没有影响整体全要素生产率的提升。(3)民营企业的全要素生产率最高,均值最接近行业均值,国有企业紧随其后且与行业水平及民营企业全要素生产率相差不大,合资企业的全要素生产率低于整体平均水平。(4)在中国房地产上市企业全要素生产率影响因素的实证研究中,长期负债率对房地产企业全要素生产率有显著的负向影响;政府补助、净资产收益率及净资产周转率对房地产企业全要素生产率有显著的正向影响;而股权集中度和品牌资本对房地产企业全要素生产率的影响并不显著。最后,论文结合行业发展和研究结果,提出促进房地产上市企业全要素生产率增长的政策建议。