随着房地产的升温与限购政策的出台,借名买房引起的纠纷屡见不鲜。尤其是在我国北京地区,借名买房的出现频率更是居全国之首。房屋是人们安身立命的根本,其重要性不言而喻。通过借名的方式以他人的名义购买房屋并办理房屋产权登记,导致真实物权人与名义物权人相分离,使得购房者在法律上无法取得认可,承受着极大的风险。我国法律目前没有明确的规定对借名买房行为进行规制,对于借名买房合同的性质、效力以及房屋的归属,在理论界和实务界均未达成一致。本文旨在总结归纳司法实践中对借名买房行为的相关规则,指出其中存在的问题,并试图通过借名买合同性质、效力的分析以及事实物权理论的论述,为借名买房行为的处理提供较为完善的解决方法。本文内容由五个部分构成:第一部分为了解我国借名买房的司法规制现状,对2017年北京的相关案例进行了统计分析。通过样本案例的总结,得出法院对借名购买政策性保障性住房和普通商品房的态度有所差异。本文以借名买房的成因为区分标准,分别对借名购买政策性保障性住房和借名购买商品房进行类型化分析。第二部分对借名买房合同的性质与效力进行分析,在借名买房合同的性质方面,分别介绍了大陆学者和台湾学者观点,最后总结出本文的观点。我国大陆学者有的认为借名买房合同为委托合同,有的认为是房屋信托管理合同,还有的认为是无名合同。我国台湾地区对借名登记契约的性质大致经历了信托—脱法行为—无名契约的三个阶段,如今理论和实践中普遍持无名契约的观点,并认为应类推适用委任契约的规定。本文通过综合分析,将借名买房合同定性为纯粹无名合同。在借名买房合同的效力方面,结合上文对借名买房合同类型一一作出效力分析,得出借名买房合同在大部分情形下应作有效处理,但在为购买政策性保障性房屋、为避免强制执行、为隐匿或转移财产、为炒房和囤房等目的而进行借名买房的,应认定借名买房合同无效。第三部分探寻借名买房合同有效时真实物权人的保护路径。阐释不动产登记“形式主义”的局限性,提供要因说与动态物权理论以打破“形式主义”藩篱,从而变通和弱化物权变动中的不动产登记,为真实物权人提供保护的可能。借助孙宪忠教授的事实物权和法律物权理论,得出借名人作为“事实物权人”的保护路径,即在不涉及第三人的情形下尊重当事人的意思自治,保护事实物权人,并赋予其以物权请求权;在涉及第三人的情形下以交易安全为重,保护善意第三人。第四部分探究借名买房合同无效时的处理规则,得出应结合借名买房合同的履行阶段和类型进行分别处理。当借名买房合同未履行时,借名买房合同无效不损害当事人其他利益,司法机关应对借名人和出名人的借名买房行为进行批评教育,以减少借名买房行为的发生。当借名买房合同部分履行时,若处于借名人未履行出资义务的阶段,借名人应当赔偿出名人因合同无效所受到的损失;若处于出名人已登记房屋产权的阶段,应区分借名买房合同的类型,对于为购政策性保障性住房的借名买房应根据房屋的涨跌情况分别进行处理,对于为避免强制执行、隐匿或转移财产的借名买房,房屋应归借名人所有并由法院进行拍卖,以清偿借名人的债务。第五部分指出借名买房风险高,应当避免采取借名的方式购买房屋。为避免借名买房行为的出现,司法机关应对借名人和出名人均进行批评教育,并由行政机关处以罚款。但对于实际存在的一些不得已采取借名方式买房的情况,借名人也应请专业的人士帮其规避风险,同时注意留证避免纠纷。