自2005年以来,普通购房者发现北京的房子越来越贵。对于房价持续上涨的局面,经济学家、开发商、政府和普通购房者有不同的看法。经济学家相信中国的GDP会继续高歌猛进,而中国的房价也会继续一路飘红。开发商认为不是房价上涨的过度,是结构与土地之间无法调节的矛盾造成更多的供给倾向于面对高收入家庭,从而造成用平均收入无法对称的平均房价。政府官员认为2010年大量保障性住房上市后,房地产市场才会出现真正的降价。普通购房者无法判断专家、开发商和政府官员谁的观点更有道理。　　 针对目前房价过高问题的文章很多,但基本以理论研究为主,而各种新闻宣传报道则多以描述性文章为主,皆未见可信的数据支持,本文研究的意义在于通过深入剖析北京房价的构成,提供数据依据,从而明晰北京房价高的真正因为,为可能的解决办法提出自己的见解。　　 本文主要研究两个方面的内容:一是真正导致北京房价过高的因为是什么,通过实证分析,研究出主要是政府的土地政策导致了北京房价过高；二是政府采取何种政策措施才能降低房价,建议政府通过修改土地招拍挂政策、建设经济适用房及限价房、改变观念来确实降低房价。为解决以上两个问题,本文主要采取了描述性分析、案例分析、数据分析、对比性分析、定量定性相结合分析等分析方法进行了研究。　　 本文通过未实行土地招拍挂前的健翔园住宅小区项目、新起点嘉园项目和实行土地招拍挂后的海淀区西三旗(原北京轮胎厂)住宅及配套项目说明三个不同时期项目中各房价构成要素所占比重,分析各成本要素在房价中所起的作用,得出如下结论:　　 1.除土地成本、利润外的其他费用基本固定；　　 2.土地成本中真正上涨的是投标溢价部分；招拍挂制度推动了土地成本的上升,2005年北京清河毛纺厂天价地块就是一个典型的案例；　　 3.利润也成为影响房价的因素之一；　　 4.土地财政让政府成最大受益者。地方政府有增加财政收入的需求,通过行政性垄断控制了土地的供应,很容易在推动房地产开发中获得收入并成最大受益者。　　 我认为政府可以采取以下方式解决高房价问题:　　 1.改革土地“招拍挂”制度　　 首先修改北京基准地价级别。我认为,将全北京市的行政区划划分为十个级别有点过粗,每个级别的区域范围太大,造成了同一范围内楼面毛地价、楼面熟地价上、下限相差较大。北京市经过近几年的发展,许多地区的发展并不平衡,以前土地价值较低的地区经过开发建设现在可能已经成为较为开发价值较高的成熟块段区域。但是如果重新核定十级土地,需要对全市土地进行测评,工作量大,耗时时间长,时效性比较差。我建议:修改十级土地制,根据典型区域特征将全市土地分成尽可能多的区块,重新核定《北京市基准地价表》,每一或两年对《北京市基准地价表》进行调整并适当对地块进行调整,好处是区块小,区块内各地块拆迁成本较为接近,有利于降低土地成本,同时降低修改《北京市基准地价表》的难度。　　 其次建立土地储备基金制度。政府承担起土地拆迁工作,放弃土地一级开发的市场化。建立土地储备基金,由土地储备基金承担拆迁费用,有利于平衡不同地块开发商的土地成本,避免了因土地成本因素引起的涨价行为,引导同区域内同品质的商品房同价,免除了因政府自身行为引起的涨价。　　 再次,改革“招拍挂”中标方式。改变过去的纯粹以“价高者得土地”的招拍模式,改变评分标准,降低投标价格所占分值,提高竞标者投标方案的分值,避免开发商狂热的抢地建设过多的高档住宅,引导开发商建设适合普通居民居住的住宅,间接的控制房价。　　 2.通过建经济适用房、限价房等方式影响房价　　 鉴于经济适用房和限价房比商品房价格低的特点,它们被纳入中国住房保障体系中,满足了部分人群对住房的要求,影响了有购房需求的人群总量,所以经济适用房和限价房的建设会影响北京市总体市场需求,对房价有一定的调节作用。政府通过减少自己的土地收益,适当调节经济适用房和限价房的建设总量,可以有效的影响房价。在当前房价过高的市场环境下,政府应当适当增加经济适用房和限价房的建设量,通过市场作用,可以更加有效的抑制北京市的房价。　　 3.各级政府树立正确的经济发展观,确实控制房价　　 房地产业持续火爆了多年,在国民经济中占据了过多的资源,与此同时,房地产投资对经济发展的拉动作用减小,继续大力发展房地产业的风险日益加大,已到了该降降温的时候了。房地产业平稳发展乃至收缩是必然趋势。同时,应该清醒的认识到各地的土地资源是有限的,不能为追求短期的业绩而涸泽而渔。建设和谐社会是我国社会发展战略目标,追求和睦、融洽并且各阶层齐心协力的社会状态,满足人民的住房需求也是建设和谐社会的目标之一,过高的房价并不符合广大人民的愿意,希望各级政府坚定决心,确实采取持续、稳定、有效的宏观调控政策,确实控制好房价。