房地产作为国民经济的支柱性产业,对我国社会发展至关重要,其价格一直备受社会关注。商品房是一种异质性商品,因自身特性、区位及邻里环境的不同,价格存在很大差异。随着居民对地方公共品需求的提高,公共品供给对住宅价格的影响愈加显著。探索地方公共品供给对房地产市场价格的影响效应,是相关领域微观层面研究的热点问题。因此,本文系统把握武汉地方公共品供给对住宅市场的影响效应,定量识别居民对公共品的偏好,这对武汉住宅市场的发展具有重要的理论意义和实践价值。本文首先根据2018年武汉市房地产数据和出台的一系列政策,分析其发展现状和公共品的供给情况。其次以武汉市七大中心城区的小高层及以上住宅小区为研究对象,以供求理论、城市区位理论、特征价格模型等为理论基础。总体上从建筑特征、区位特征和邻里特征选取自变量,重点从教育、交通、医疗、景观资源和干扰性公共品五方面选取公共品特征变量。将商品住宅市场细化为住房市场和租房市场,以房价和租金作为本文研究的因变量。然后利用多元回归及主成分分析计量方法分别构建商品住宅的基础特征价格模型和改进模型,并利用武汉市五大类典型地方公共品、区位及建筑特征等微观数据,开展了公共品供给对住宅市场包括住房买卖和租赁市场影响的微观机制及其效应的实证研究,对比分析公共品供给对住房价格和租赁价格的不同影响。论文实证研究发现:(1)半对数特征模型比线性特征模型更优,主成分分析法能有效改进租金基础特征模型,但对房价基础模型改进效果较差。(2)从地方公共品供给对住宅价格的影响效应来看,不同种类公共品对不同子市场的影响效应有所差异。房价与租金的公共品影响效应排序基本上均为:交通和教育资源效应最大,其次是医疗、景观和干扰性公共品。教育、交通和景观资源对武汉市房价和租金都不同程度的形成了显著的正向效应,干扰性公共品对房价和租金都产生了较小的负向效应,而医疗资源则不同,医院可达性对房价和租金影响一致表现出正向效应,三级医院对房价表现出负面影响,对租金是正向效应。此外,景观资源对房价影响效应不大,但对租金形成了较大正向影响效应。(3)从居民对公共品的偏好来看,租买出发点不同造成偏好差异,购房者更偏好教育资源,租户更偏好交通资源,且公共品供给对房价形成有针对性的影响,而对租金形成分散性的影响。地铁站和干扰性公共品对房价与租金的影响效应一致,而其他公共品特征变量分别在显著性、影响程度方面表现出差异性。(4)从地方公共品供给对住宅价格的空间差异来看,武汉中心城区各类公共品分布不均导致各城区的商品住宅价格存在较大差异,其中武昌区公共品供给最为丰富,商品住宅价格也最高。结合武汉市房地产和公共品现状以及实证研究结果,针对本文选取各类公共品提出如下建议:(1)合理分配资源,对教育资源相对匮乏的区域加大教育投入,促进区域间教育资源公平化、均等化发展。规范轨道交通建设并加强过程监督,提高城市区域间的可达性,最大化发挥公共品的社会价值。建立医疗合作提高医疗资源利用率,将优质的医疗条件向郊区适当倾斜,缓解城区空间压力。(2)政府层面控制景观资源周边的住房开发密度,开发商层面充分发挥景观优势和价值点。(3)改善干扰性公共品周边环境,减少对住宅价格的负面影响。(4)优化公共品供给渠道,缓解市场需求反馈不及时,供给不均等问题,促进城市公共品市场和房地产市场协调发展。