城镇化的推进导致人口大量流入城市,日益上涨的房价让购房变得困难重重。但是居民对高质量居住环境的需求并未减弱,发展住房租赁业务是解决居民居住问题的一种有效方式。然而目前我国住房租赁仍然以散户个人出租为主,由专业运营机构提供的长租公寓在市场上占比仅5%左右远低于发达国家如德国40%、美国30%。基于我国长租行业广阔市场,各路运营商纷纷开始逐鹿长租公寓市场。然而长租公寓企业面临着投资回收期长、融资成本高、融资渠道窄、自持物业资金成本高等问题,发展长租公寓资产证券化可以增加企业融资途径,降低企业融资成本,盘活企业存量资产。本文选取我国第一单长租公寓类REITs新派公寓专项计划作为研究对象,运用案例分析法、文献分析法,以产品定价和风险分析为主线,从产品结构设计、底层资产、增信措施的角度对新派公寓REITs产品进行了介绍。在借鉴其他资产证券化产品的定价模式,对相关定价模型进行了梳理的前提下,根据产品特性选择蒙特卡洛模拟法对产品定价进行研究。另一方面文章针对新派公寓资产证券化产品的风险进行了梳理分析,总结出专项计划存在几点风险,针对专项计划关于风险的应对措施进行了分析点评,为解决该类风险提供了解决建议。主要研究结论有:第一:新派公寓作为我国第一单长租公寓类REITs,它通过适当的增信措施,在不依赖外部增效的情况下,实现了优先级证券AAA评级,突破了主体信用限制,同时权益级证券也由权益级投资者持有,实现了完全意义上的真实出售。而且创新和私募基金合作方式,也给资本市场投资长租公寓企业提供了新的思路第二:长租公寓REITs的现金流路径依赖性强,蒙特卡洛模拟适用于长租公寓REITs定价。研究中发现,新派公寓REITs总体收益率较高,说明新派公寓REITs选择了一定程度的折价发行。第三:我国长租公寓资产证券化产品,还处于试错阶段,面临较大的法律风险、同时由于缺乏管理监督,融资方有可能滥用募集资金,成为公寓运营方盲目扩张规模的推手。而且我国长租公寓REITs还面临着租金收益低,没有税收优惠的双重困境。最后文章在总结借鉴国外资产证券化产品的基础上,针对新派公寓专项计划存在的问题:未合理进行市场化定价、物业集中度较高,风险未分散、法律风险较高这几个问题提出了解决建议:推行长租公寓公募REITs,促进长效公平定价机制;完善政策的顶层设计,建立立法保障、税收优惠;逐步丰富长租公寓资产证券化底层资产,分散风险。同时引导住房公积金进入长租公寓REITs中来,促进REITs长效健康发展。本文可能拥有的创新点有:首次将蒙特卡洛模拟定价模型应用于长租公寓资产证券化产品;选题的时效性;案例的创新性。