2010年上半年以来,房价继续高涨,引起社会各界的高度关注,政府紧急出台了一系列调控政策,力图有效遏制房价的快速上涨。在这种时代背景下,学术界需要加大对商品住宅价格的研究力度,得出科学有效的研究结论。研究商品住宅价格的核心问题就是要解决商品住宅价格影响因素问题。本文选取青岛市进行实证研究,构建了青岛市商品住宅价格影响因素指标体系,对青岛市商品住宅价格的特殊影响因素:海洋因素、旅游因素、港口因素等进行了详细的理论阐述和数量分析,并得出了它们对青岛市商品住宅价格的影响系数,主要工作如下:1.构建了青岛市商品住宅价格影响因素指标体系。笔者通过大量文献综述以及理论阅读,结合青岛市的城市特征,构建了青岛市商品住宅价格影响因素指标体系,其中不但包括影响商品住宅价格的一般因素,还包括青岛市的特殊影响因素。2.对青岛市商品住宅价格影响因素进行了数量研究,重点分析了特殊影响因素对青岛市商品住宅价格的影响程度。通过收集相关数据进行实证研究,得出本文的数量分析结果,包括重要影响因素对青岛市商品住宅价格影响程度。几个特殊影响因素的数量分析结果为:国内旅游收入对住宅价格的影响系数0.0131,即国内旅游收入每增加亿元,住宅价格指数上升0.0131;入境旅游收入对住宅价格的影响系数为:0.0435,即入境旅游收入每增加亿元,住宅价格指数上升0.0435;口岸进出口总额对住宅价格的影响系数为:0.0664,即进出口总额每增加亿美元,住宅价格指数上升0.0664。本文选取青岛市作为实证研究对象具有代表性,研究结果对其他海滨旅游城市房价研究具有重要的借鉴意义,对政府制定调控政策具有一定参考价值。