在过去十几年来,国家在推行住房商品化和货币化的过程中,虽然逐步减少了对住房产业的直接投入,却没有同时完全放开房地产的融资渠道。在我国资本市场处于初步发展阶段的经济背景下,这种制度安排造成房地产融资对银行贷款的过度依赖,房地产企业的资产负债率一般高达70％以上,大部分房地产开发资金都直接或间接地来自银行,其他融资方式在房地产企业资金来源中所占的比重有限。房地产开发企业融资模式的单一化,加之所处的复杂多变的市场环境,使得其融资活动面临着严重的风险。美国次贷危机爆发后,面对金融危机的持续蔓延,2009年是抵御金融危机不利影响的关键一年。为防止国内经济快速回落,我国采取了一系列“保增长、扩内需、调结构”的刺激政策,推动了经济快速企稳回升。在充裕的市场流动性和税收、利率等优惠政策的共同作用下,住房消费需求持续增长,全年实现了V形反转,住宅销售面积8.53亿平方米,同比增长52.62％,住宅销售量的上升离不开住房信贷的支持,根据中国人民银行公布的《2009年商业银行贷款投向统计报告》,2009年个人消费性住房贷款的增速迅猛,同比增长47.9％,个人房贷累计新增1.4万亿元,占全年新增9.59万亿元的14.6％。这也是历史以来的最高值。大部分房地产资金来源都是通过各种渠道获得的银行资金,从土地储备贷款,房地产开发贷款,建筑商建造资金贷款、到购房人按揭贷款等等。　　 在房地产业给商业银行带来巨额收益的同时,房地产信贷中的还充斥着来自于各个方面的风险,正成为银行不良资产来源的重要因素。房地产业风险向银行体系的过度渗透,可能危及金融稳定。由于其房地产行业固有的高投入、变现能力差、影响因素复杂等特性,使得房地产投资的风险也十分突出,一个国家或地区如果不对房地产信贷风险因素进行有效的控制,国民经济发展、国家宏观调控、房地产投资主体及结构、金融信贷政策以及外资管理等各个方面就会出现问题,进而影响到整个国民经济的稳定和发展。因而对房地产信贷风险进行研究具有重要的社会、经济意义。　　 文章主要是从项目风险管理理论出发研究房地产信贷风险。项目的风险管理是一个辨识、确定和分析度量项目风险,制定、选择和管理风险处理方案的过程。项目的风险管理目的是通过有效的管理去避免项目风险的发生,或减少风险事件发生后给项目带来的损失,以确保项目进度和投资达到计划要求。项目风险管理的目标可以定义为:通过风险识别、风险评价,并以此为基础,合理地使用多种管理方法、技术手段,对项目活动涉及的风险进行有效的防范与控制,采取主动行动,创造条件,尽量扩大风险事件的有利结果,妥善地处理风险事件造成的不利后果,以最少的成本,保证安全、可靠地实现项目的总目标。　　 本文所言的房地产信贷风险,是指由于各种因素发生变化而对商业银行的信贷资产带来的负面影响导致商业银行信贷资产或收益发生损失并最终引起信贷资产价值甚至银行整体价值下降的可能性。所言房地产信贷风险是指商业银行应用于房地产开发和房地产消费的信贷资产遭受损失的可能性。信贷风险在本文中根据风险的来源进行分类,可分为:来源于借款人的信用风险、来源于抵押物方面的风险、来源于中介机构方面的风险、来源于开发商的风险、来源于银行内部的风险、来源于外部宏观环境的风险五大指标。其中来源于借款人的信用风险由被动违约风险、主动违约风险、理性违约风险、提前还款风险四个分项评价指标构成；来源于抵押物方面的风险由抵押物产权风险、抵押物价格风险、抵押物处置风险三个分项评价指标构成；来源于银行内部的风险由开发商信用风险、房地产项目风险两个分项评价指标构成；来源于银行内部的风险由银行自身操作风险、内部人员道德风险、资产流动性风险以及决策风险四个分项评价指标构成；来源于外部宏观环境的风险由政策法律风险、利率风险、市场风险(购买力风险)三个分项评价指标构成。　　 从项目风险管理理论研究房地产项目信贷风险,通过对项目风险理论的研究,包括项目风险按来源进行识别、项目风险评价、项目风险控制三方面,对房地产信贷风险进行分析,研究的目的主要是帮助商业银行如何识别出房地产项目贷款中可能存在的风险因素,并运用模糊综合评价法对风险进行定量评价,从而提出相应的应对措施来规避和减少信贷风险,达到稳定收益的预期目标。　　 本文共由五章组成,具体如下:第一章为绪论,简要的介绍了本文研究的意义、当前研究状况、结构思路、研究方法和创新之处；第二章以风险识别内涵、特性、方法及过程为理论依据,结合我国信贷业务的发展状况,总结了我国的房地产信贷风险因素；第三章介绍风险评价的方法,并选用层次分析法和模糊数学理论构建风险评价模型,根据信贷风险识别的各种因素分层次的定量分析我国房地产信贷风险形成的过程,构建我国完善的房地产信贷风险评价的体系；第四章从风险控制的途径分别引出我国信贷业务风险防范和规避措施和建议；最后第五章,通过上述房地产信贷风险识别、评价、控制地总结,提出房地产信贷风险方面的一些展望。