在二手房买卖市场中,房产中介的兴起给房屋交易带来极大的便利,但同时也引发了一系列问题,其中委托人跳单问题尤为突出。房产中介的数量与日俱增,提供的服务质量也参差不齐,导致委托人频繁跳单。目前我国法律对于跳单相关问题没有明确的规定,最高人民法院在2011年首次发布了关于房屋买卖跳单问题的指导性案例,虽然带动了国内学者对于跳单问题的研究,但都只是集中于跳单问题的某一方面或某几个方面,研究较为单一和零散。学术界没有统一的观点,司法实务界也没有统一的裁判标准,同案不同判的现象时有发生。本文以跳单行为作为研究对象,从司法实践案例出发对与跳单相关的法律问题进行分析。第一,对跳单行为的概念进行界定,提出跳单行为有广义与狭义之分,并阐述跳单行为产生的原因。委托人跳单行为的发生与居间合同中委托人给付义务的附条件性以及居间人报酬请求权的不确定性密切相关,对居间合同这两大特殊性进行剖析,以便更好地理解跳单行为背后的原因;第二,对禁止跳单条款的效力判断标准进行研究,提出主观标准与客观标准,主观标准即约定禁止跳单条款的目的,客观标准即禁止跳单条款是否存在《合同法》52条及40条的规定的情形,并在此基础上提出了如何判断禁止跳单条款是否存在《合同法》第40条规定的情形,即禁止跳单条款是否限制委托人的选择权、是否约定了不合理的时间限制以及限制的主体范围是否过大;第三,对委托人跳单违约的行为进行认定,即委托人与居间人的委托权限、委托人是否利用了居间人提供的房源信息、居间人是否积极履行职责、委托人是否具有跳单恶意,从以上四方面来认定委托人是否构成跳单违约;第四,从两方面来探讨双方委托人的责任该如何承担。在委托人跳单后成功缔约的情况下,一方委托人必定构成跳单违约,需承担居间报酬或违约金的支付义务,另一方委托人是否构成跳单违约,要看其对一方委托人利用居间人信息是否知情,如知情则构成跳单违约,须承担居间报酬或违约金的支付义务,如不知情,则不构成跳单违约,无须承担相应责任;在委托人跳单后未成功缔约的情形下,另一方委托人无论对一方委托人利用居间人信息是否知情,都不构成跳单违约,无须承担居间报酬或违约金责任,是否支付必要费用取决于委托人与居间人的约定。