分时度假作为旅游业和房地产业相互融合的产物,在国外经历了半个世纪的考验,已发展成为当今世界旅游住宿业所有产品中增长最快的分支之一,是全球旅游业的一大支柱。如何有效地进行分时度假产品与旅游目的地的本土化?嫁接成为分时度假理论和实践中面临的一大难题。杭州作为东方休闲之都,生活品质之城?,其休闲度假氛围超乎一般城市之上。因此,本文分析了杭州市发展分时度假的条件和发展现状,深入研究旅游者的需求及其影响因素,并在此基础上提出杭州市分时度假产品开发的对策。首先,根据以往文献的研究,本文从度假旅游者个体特征因素、以及旅游目的地自然资源因素、人文资源因素、行业辅助因素四个层面进行研究,提取了21个指标,并征询相关研究领域的专家的意见,在对个别指标进行修改后,得到初步假设的分时度假旅游需求影响因素指标体系。然后,对样本特征、旅游者需求特征和旅游者对分时度假的需求特征进行了描述性统计分析;对旅游者社会人口统计学特征(包括其个人可支配收入、性别、年龄、婚姻状况、受教育程度、职业)与参与意愿进行了相关分析,得出个人可支配收入、婚姻状况、职业与参与意愿显著相关;对各影响因素进行了因子分析,提取了3大因子并重新命名为:行业辅助因素、资源和环境品质因素和人文特征因素;对因子分析提取的3大影响因子与分时度假的参与意愿进行了回归分析,验证了3大因子与参与意愿是显著相关的;接着对旅游者的社会人口统计特征(性别、年龄、受教育程度、职业、可支配收入、婚姻状况)与因子分析后所得的3个影响因子进行了方差分析,分析结果显示旅游者年龄、婚姻状况、职业、可支配收入与分时度假参与意愿有显著差异;最终得到了分时度假影响因素体系。最后,提出了基于旅游需求的杭州市分时度假产品开发对策。杭州的分时度假产品的目标市场应以家庭和中产阶级市场为主、以商务市场为第二大市场,适当拓展银发市场;并在此基础上提出了一系列产品设计、宣传和销售对策。