本文以A万达广场物业管理项目为研究对象,运用作业成本法、系统动力学方法等对商业综合体物业管理项目的作业成本进行了实证研究。首先,对物业管理、物业管理项目成本管理、作业成本法等相关研究进行了回顾与综述,奠定了本文的理论基础。其次,对本文的研究对象、研究数据、研究方法等进行了分析和筛选,确定了以作业成本法和系统动力学方法相结合的研究思路,并选择以Vensim PLE软件作为综合商业体物业管理项目作业成本研究的建模工具。再次,在作业成本法的指导下,对商业综合体物业管理项目的工作内容进行了总结,在此基础上完成了商业综合体物业管理作业的识别、作业中心的设置、资源消耗的识别与分类、资源动因和作业动因的识别与选择,形成了商业综合体物业管理项目的成本库。不仅如此,本文还运用系统动力学方法,构建了商业综合体物业管理项目作业成本系统动力学模型,包括:商业综合体物业管理作业成本因果关系图、各作业中心的成本的原因树图、物业管理安全保卫作业成本流图模型。并对相关变量进行了赋值、定义了变量间的函数关系,完成了物业管理安全保卫作业成本的计算与分析。最后,研究得出综合商业体项目的物业管理成本中,人工费和能源费作业成本最高,并提出降低综合体物业管理项目人工费和能源费的解决措施。