随着房地产市场的迅猛发展,商品房认购书在商品房交易活动中得到了广泛的使用。商品房认购书是商品房买卖活动当中双方当事人在签订正式的买卖合同前,为了确保双方胜利交易房屋所签订的一种文书。本文以一则案例作为分析对象,分别对商品房认购协议书的性质、效力和违反商品房认购书的责任进行探讨,从而获得对该案的分析结论,以期对我国的认购书和预约制度的研究有所启示。根据探讨的需要,本文分为四个部分,主要思路如下。第一部分引出案例并归纳了该案的争议焦点。案例包括案由和案情简介,着重介绍该案的事实经过和审理过程的基本情况。本案争议焦点主要是对《认购协议书》的性质如何定性的问题。商品房认购书的性质主要包括以下几种观点的分歧。第一种观点认为,认购书为预约合同；第二种观点认为,认购书为预售合同；第三种观点认为,认购书为购房本约；第四种观点认为,认购书为磋商意向性文件。第二部分是对商品房认购书的性质及效力进行分析。对于商品房认购书的性质,本文分别对认购书与预约合同、认购书与预售合同、认购书与买卖合同以及认购书与磋商意向性文件进行对比分析。商品房认购书原则上应当认定为商品房预约合同,符合买卖合同要件的商品房认购书应当直接认定为商品房买卖合同。商品房认购书的效力应当依据该认购书的完备程度来进行区分。第三部分是对违反认购书的责任进行分析。主要包括违反认购书的责任性质和责任形式进行分析。违反认购书的责任性质原则上应属于预约的违约责任；违反认购书的责任形式着重分析了继续履行、赔偿损失和定金责任这三种责任形式。第四部分是本文的研究结论。主要是对本案《认购协议书》的性质及效力的定性还有民事责任的定性总结。该认购书应定性为有效的商品房预约合同,被告应当承担赔偿原告损失并返还原告所交纳的购房款和双倍定金。