我国城镇化和城市更新升级已是大势所趋,城市新区的规划建设是城镇化和城市更新升级的重要模式之一,也是我国房地产发展的重要力量。然而,由于城市新区建设具有较强的政府规划引导性,存在产业基础薄弱、配套设施不完善等因素,因此城市新区的发展风险很大,空城现象屡见报端。如果规划设计、市场定位和营销策略存在问题,很大程度上会对房地产开发企业造成严重的经济损失,同时也会出现巨大的土地资源浪费。航空港区是郑州市规划的以机场为核心的城市新区,YF集团于2010年开始布局港区,目前是港区土地储备最多的一家地产公司,经过将近十年的耕耘,已先后开发建设了十多个商业及住宅项目。这些项目有火爆也有滞销,对于滞销项目,有宏观调控、外部环境的原因,也有项目自身定位失误、营销策略不当的因素。本文选取“白鹭源”系列中的“CX项目”作为案例,通过文献研究、企业走访、市场调研等方法,运用PEST及波特五力分析模型,对CX项目的外部环境进行分析,目前宏观政策调控收紧、行业处于下行趋势。运用STP理论对CX项目的营销现状进行分析,总结出CX项目合适的目标市场为纯刚需普通商品房市场,定位主要为地市在省会购房群体、市区需求外溢、片区地缘客群。通过对现有营销中存在的问题进行梳理,运用4P营销理论对项目中产品同质化严重、价格不够灵活、渠道过度依赖分销、促销手段有限的问题对应进行营销策略优化:加大产品研发力度,开发差异化的刚需产品;定价策略组合使用,应对宏观调控下价格受限的被动局面;多种渠道相结合,尽量降低对分销的依赖;有针对性的选择促销房源并设置促销优惠。同时对CX项目的激励机制优化、创建销售服务体系,以保证营销措施的有效实施。本文旨在通过对CX项目营销策略优化的研究,结合城市新区的开发特点,寻找这类项目的营销特点和规律,制定有效的市场营销策略。对YF集团后续在航空港区的项目开发提供营销理论支持,转变营销理念、提高营销策略管理水平、摸索新的营销管理模式,实现YF集团最大化的商业价值和社会价值,助力航空港区和郑州市的城市发展。同时,对于类似的城市新区地产项目的营销提供参考建议,规避营销风险。