在中国商业地产开发规模不断扩大,投资额逐年增加的背景下,为缓解银行机构信贷风险,有效解决商业地产融资渠道单一,缺乏长期资金支持的融资难题,对商业地产项目全寿命周期融资模式进行了研究。首先,在对企业融资理论和众筹、夹层融资和房地产投资信托基金(简称“REITs”)等进行研究的基础上,分析商业地产的特点,比较其开发经营模式,总结中国商业地产发展状况,并结合房地产金融环境,对中国商业地产融资及其项目全寿命周期进行详细分析,通过问卷调查法和专家访谈法对中国商业地产融资现状和存在的问题进行研究,并采用成分数据方法对中国房地产开发企业资金来源结构进行预测,分析商业地产融资的发展趋势;其次,通过对新加坡和美国商业地产融资的分析,对比国内外商业地产融资存在的差异,并借鉴国外经验,提出适合解决中国商业地产融资问题的思路;然后,从投资结构、融资结构、资金结构和信用保证结构四个方面对项目融资模式进行详细研究,并有针对性地构建了解决商业地产融资问题的项目全寿命周期融资模式,提出其应用的相关配套措施与建议;最后,对CMR融资模式在WD集团商业地产项目上的实践进行详细的理论分析和融资前、后财务分析,验证该融资模式在解决商业地产融资问题上的可行性和有效性。本研究的主要结论如下:(1)中国目前的商业地产融资以银行贷款等间接融资为主,缺乏与其长期资金需求相匹配的融资模式。随着商业地产融资环境的变化和企业向轻资产运营模式的转型发展,商业地产融资正逐渐由间接融资向直接融资转变。(2)国内外商业地产融资模式因房地产金融发展程度、融资主体角色分工、开发经营模式的不同而存在差异。解决中国商业地产融资问题应该不断完善国内房地产金融体系、有效利用和发展与商业地产开发经营模式相匹配的融资方式、以专业化分工促进融资能力提升,并从项目全寿命周期的角度构建融资模式。(3)采用有限合伙制和信托基金的投资结构,将众筹、夹层融资和REITs进行有效衔接组合,能够构建提高商业地产直接融资比例,缓解银行机构信贷风险,满足商业地产项目长期资金需求的商业地产项目全寿命周期融资模式。(4)对WD集团采用CMR融资模式与传统“现金流滚资产”融资模式进行融资后财务对比分析发现,对于同一个商业地产项目,在计算期相同,融资前财务分析可行的情况下,采用前者的净现值和内部收益率财务指标均优于后者。