我国房地产业商品房主要的销售方式是预售,预售过程中交易双方一般要签订商品房认购协议,在实践中认购协议名称各不相同,有的称商品房认购书,有的称商品房预定单,虽然叫法各不同,但是性质是一样的。我国在2000年以前有关商品房认购协议的研究成果不多,2003年最高人民法院颁布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》,该解释第4条和第5条的规定,为有效解决现实生活中因商品房认购协议引起的纠纷提供了依据。为了更有效的解决现实生活中因商品房认购协议引起的纠纷,本文结合《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》的规定和司法实践,从四个方面对商品房认购协议进行分析论述。第一部分着重论述商品房认购协议的含义和性质。商品房认购协议是指商品房买卖的双方当时人对交易商品房的有关事宜所进行的初步确认的书面凭证,是签订商品房预售合同或商品房买卖合同之前所签订的协议,其性质是预约合同,但是如果认购协议具备了商品房买卖合同的主要内容,应该认定为商品房买卖合同而非预约。第二部分主要分析商品房认购协议同相关法律概念的区别,主要分析了商品房认购协议同附期限合同、商品房同房屋买卖合同的本质区别,同时比较了商品房认购协议和认购意向书的差别,为司法实践中更好认定认购协议的性质奠定了基础。第三部分着重分析了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第4条有关定金条款的适用规则,阐述了商品房认购协议中定金的性质,明确适用定金规则必须具备以下四要点：订立定金条约的合意、交付定金的行为、协议的有效性、有一方不履行认购协议的行为,对于是否需要有过错,做了具体分析。第四部分着重阐述违反商品房认购协议不能强制违约方继续履行的观点,同时结合实践做法,论证了违约损害赔偿应该包括直接损失和间接损失。