毫无疑问，相对于动产来说，不动产往往由于其价值的重大，对人们的生活有着更为深刻的影响。如何保障以不动产物权变动为目的的债权能够得到实际履行，是法律面临的一项重大任务。本文研究的不动产预告登记制度就是为了保护以取得不动产物权为目的之债权人的利益而创立的一项民事法律制度。本文分为三个部分。包括前言、正文和结论。正文共五章，主要内容如下：第一章不动产预告登记制度概述。主要介绍了不动产预告登记制度的内涵、发展历史、适用范围、法理基础以及与不动产异议登记制度的比较。这一部分是一个前提性部分，是为后面展开深入论述奠定基础。不动产预告登记制度并非中国固有的法律制度，而纯粹是一个舶来品，只有追根溯源，把它的来龙去脉搞清楚了，才能知其“庐山真面目”。第二章不动产预告登记的成立要件、转让以及消灭。成立要件分为实质要件和程序要件。实质要件有主体适格和对象适格，程序要件又包括登记名义人同意或法院的假处分命令。不动产预告登记一旦成立，以取得不动产物权为目的之债权人，可以从中获得了某种法律上的利益；而作为合同相对方的债务人，则意味着因此承受某种法律上的不利益。之所以设置这些要件作为判断预告登记能否成立的法律标准，是为了对双方不偏不倚，避免保护债权人过甚。预告登记可以随着所保全的请求权一起转让，但不能脱离所保全的请求权单独转让。预告登记可以因为债权人的抛弃、所保全的请求权无效等原因而消灭。第三章不动产预告登记的效力。有些学者认为，不动产预告登记能产生四种效力，即：权利保全，顺位保全，完全效力和预警效力。笔者则认为只包括前三种效力。其中权利保全使得经预告登记之债权获得履行上的担保效力，债务人在预告登记之后所为的一切有损经预告登记之债权实现的中间处分行为都相对地归于无效；而完全效力使得经预告登记之债权在破产等特殊场合获得了如同将来物权之完整性保护的效力。顺位保全指预告登记推进为本登记时，本登记的顺位依照预告登记的顺位确定。至于预警效力，有些学者认为它是预告登记的第四大效力，笔者则认为它无须作为独立的效力类型列出。总之，效力是预告登记制度的核心问题，故第三章显得尤为重要。第四章经不动产预告登记之债的性质，有债权说、物权说和中间型权利说三种观点在交锋，每种观点都有它的合理之处和不合理之处，相比较而言，笔者认为中间型权利说可采。第五章对中国大陆本土规则的考察。中国原有的预售备案制度和预告登记制度有很大的区别，鉴于预售备案制度的缺陷，很多地方政府早已经开始尝试引入预告登记制度。新近通过的《物权法》中明确规定了预告登记制度，这是一个巨大的进步，但笔者认为《物权法》关于不动产预告登记的规定尚有些不足之处，有待进一步完善。