随着国家宏观经济的良好运行,房地产业也得到了飞跃式的蓬勃发展,但是最近也出现了一些不良的信号。房地产业由于融资渠道单一,银行资金占据了房地产资金链的70%,银行银根稍紧就会对房地产项目开发形成很大的压力,房地产泡沫的不断增加极易对金融系统和经济产生冲击;同时信用体系缺失也给房贷风险的控防上带来了很大的障碍。由央行和国务院发布的“121号文”和“18号文”给银行对房地产信贷业务的管理提出了很高的要求。但房地产项目的单件性、生命周期以及条件约束性给银行对信贷项目的审查评估带来了巨大的挑战;以往对企业贷款的评估手段和方法已不能满足项目管理变化的需要,作为商业银行的利润来源的信贷业务,尤其是占有“半壁江山”的房地产项目信贷业务现在急需构建一个全新的评估体系,在项目的全生命周期对项目的赢利性、风险性等形成有效的评估与控制。 如何解决房地产贷款方在项目的实施过程中明显存在有“信息不对称”的现象,本文拟提出采用项目里程碑的方法对项目执行过程进行工作结构分解,以希望能够借助项目里程碑控制的手段实现供款方(银行或金融机构)对项目的管理,使房地产项目的开发风险得到控制、盈利得到保障。 本文构建房地产贷款项目指标体系的主要目的有两个,一是评价房地产贷款项目,二是用于提高商业银行对项目的控制水平。 本文在综合分析国内已有研究成果的基础上,运用工程项目管理和投资管理理论,对房地产贷款项目评估体系作了如下研究: 1.从组织和管理角度在对房地产贷款方(商业银行)在风险内控方面作了一定深度的探索。 2.在对房地产项目贷款全过程控制进行详细分析和研究的基础上,对房地产投资的现金流作了深入分析,提出了房地产开发项目管理的核心体系。 3.对企业及项目评估做了初步探索,提出了对他们进行评估的指标体系。