保障性住房建设是一项重要的民生工程。而现实中,保障性住房供应有时出现设施配套不足,居民居住满意率低下的现象。除了城市政府出于土地资源和建设成本考虑,将保障房选址在设施配套薄弱的城市偏远地区,导致公共服务设施不足或建设滞后外,另一个重要原因是保障性住房供应过程中忽视了不同类型被保障家庭之间的需求特征与差异。学术界对于保障群体的需求特征研究多从理论和经验层面得出分析,近年来开始关注居民需求和行为的量化实证分析,但鉴于居民住房需求的复杂性,已有的研究是否适应当前社会被保障群体的住房需求特征,需要进一步深入探讨。本文以住房需求为导向,采用实地问卷调研方法,通过深入分析不同类型保障性住房家庭的住房需求特征与差异,提出了一种基于住房需求强弱关系的保障性住房选址方法。本研究丰富了关于住房需求特征和住房选址的相关研究,对于进一步优化土地和设施资源配置,提高居民居住满意度和社会效益,具有一定的现实意义。研究以深圳为典型案例城市,主要包括两方面内容。一是被保障群体的住房需求特征与差异。对24个具有代表性的保障性住房小区进行调研,筛选出被保障家庭住房需求偏好的关键因素,并进一步分析了不同类型家庭对上述因素的需求特征与差异。二是基于住房需求强弱关系的保障性住房选址方法研究。首先,构建住房需求强度的保障性住房选址方法模型,针对不同类型保障性住房家庭分别计算需求强度,给出适宜供给不同类型保障性住房家庭的具体区位参考结果。并在此基础上,构建不同类型保障性住房家庭住房需求强度差异指数模型,通过比较不同类型保障性住房家庭对于同一区块的需求强度差异,给出更适宜供给不同类型保障性住房的具体区位参考结果。最后,对选址模型进行验证,结果证明上述选址模型是有效的。研究发现,保障性住房家庭居住满意程度不高,配套设施总体满意程度较低。58.2%的家庭倾向于购买保障房,39.7%的家庭倾向于租赁保障房。居民需求强度最大的是交通和教育设施,远大于医疗和商业设施。从需求强度选址结果来看,保障性住房家庭对福田、南山和罗湖的住房需求强度最大,而大鹏、坪山、盐田和光明的住房需求强度最弱。从不同类型保障性住房家庭住房需求强度差异选址结果来看,大鹏中心区、光明最南部、龙岗最北部和最南部、罗湖东北部、盐田东南部、坪山最西部以及宝安的铁岗和黄麻布一带更适合为购买型家庭和中低收入家庭供应保障性住房;大鹏东南部以及宝安西部的机场、国际会展中心一带和石岩周边一带更适合为租赁型家庭和人才家庭供应保障性住房。研究建议,保障性住房规划建设相关部门可以进一步讨论人才住房、安居型商品房和公共租赁住房的转换机制,以适应被保障群体的租买需求。交通和教育设施是最关键因素,保障性住房规划建设相关部门在规划和建设时,应该重点予以考虑。当条件允许时,保障性住房供应应该优先考虑以中型规模为主,如条件所限,则应该充分考虑保障性住房与基地周边的关系。未来在保证相对公平的条件下,可以根据不同类型保障房家庭的住房需求强度差异,有针对性地配套设施,尽可能满足不同类型保障性住房家庭的住房需求,提高保障性住房家庭的居住满意度。租赁型家庭和人才家庭最偏好于交通设施,为这两类群体供应保障性住房时,应该优先考虑交通设施;而购买型家庭和中低收入家庭对教育设施需求最强。这两类群体供应保障性住房时,应优先考虑教育设施。当选址条件欠缺时,应该考虑同步新增配套设施。当无法新增配套设施时,应该优先考虑不同类型保障性住房家庭的需求差异。租赁型家庭和人才家庭对交通和商业设施需求更强,而购买型家庭和中低收入家庭对教育设施需求更强。当交通和商业设施条件更优,而教育设施条件较差时,应该优先为租赁型家庭和人才家庭供应保障性住房,避免将教育设施欠缺的区位供应给购买型和中低收入家庭;当教育条件更优,而交通和商业设施较差时,应该优先为购买型和中低收入家庭供应保障性住房,避免将交通不便利的区位供应给租赁型家庭和人才家庭。