通过前人文献的研究,本研究分析了影响住宅容积率取值变化的诸多因素,并将这些因素按其性质分类归纳为社会因素、经济因素、空间形态因素和环境因素四大类,并确定住宅区容积率的各种相关因素及其制约机制。理清影响容积率的因素关系后,本研究结合长沙市的具体情况进行分析,首先通过总体规划,分析得出中心城区内新建住宅比重减小,郊区住宅比重增加以及中心城区内住宅的发展有土地开发强度加大、容积率总体趋势趋高、住宅项目占地面积趋小的趋势;其次假设城市均质布局的前提下,将长沙市划分为多个环状区域或按照行政区域划分,统计在各区域内新建住宅的平均容积率、平均占地面积等参数。最后,通过对湘江沿岸、中央商务区、中心商业区、和教育设施周边区域建设容量的分析,得知长沙中心城区居住功能在弱化的同时其容积率不断地提升并超过相关的容积率限定。本研究通过参照对照法,分析我国某些大城市和世界性大都市如香港、东京等对中心城区住宅容积率的规定,以及国内外政府相关部门对容积率采取弹性调整的方法,提供长沙市中心城区容积率界定的案例参照。通过模型的构建,尝试建立容积率估算框架,在此框架内对长沙市中心城区住宅容积率限定取值进行估算。从城市总体规划中对人口规模与建设规模入手,计算新建住宅容积率的基准值,并考虑容积率与绿地率、房地产开发利润等方面的联系,最终获得长沙市中心城区容积率取值范围。最后根据长沙市容积率目前存在的问题,结合长沙市社会、经济和环境三方面影响因素以及国内外城市对容积率的相关规范,提出长沙市中心城区住宅容积率的估算方法,为解决这些问题提出相应的政府政策分析,为长沙市的开发容量控制提供可供参考的技术支撑。