房地产市场的健康均衡发展是我国居民最关切的问题之一,也是政府关注的民生要点。我国房地产市场自完成市场化改革后快速增长,房地产市场价格及房价收入比等居民可承受性指标长期处于较高水平。基于住房对民生及国民经济的重大影响,历年来我国政府频繁颁布房地产市场调控政策,我国房地产市场也呈现政府调控力内卷化的态势,即调控政密集投入已不能提高市场效应,反而在某种程度上刺激了房价上涨。需求管理类政策——“限购”和差别化信贷政策在我国实施时间较久,有较为明确的政策颁布文本,可以较直观的体现政府调控房地产市场的思路和意图,对我国房地产市场的影响较大。国外学者针对均衡市场经济下房地产调节的研究已有较多并较为成熟的成果,但其结合中国特色调控实践的政策效果分析还不常见。因此,本文在较为完备的梳理和分析我国房地产调控政策及政策工具实施的基础上,选择“限购”政策作为效应分析对象,同时辅以差别化信贷政策分析,以为中国深化房地产市场改革提供有益的参考和经验借鉴。在政策效应分析中,本文系统评估了两轮“限购”政策的价格效应及其地区异质性,考察政策对房地产市场均衡销量和供给类指标的影响,进而分析其在抑制投资性需求的同时对刚需的促进程度和对市场总体发展的影响。本文同时就差别化信贷政策“区域差别化”实施的价格效应分析及“限购”下“认房又认贷”政策的效果展开分析。研究内容及结论如下:第一,梳理学界对我国房地产市场运行机制、影响机制及影响因素的研究,了解学界围绕房地产市场调控的研究动态、最新进展和研究不足,为本文写作奠定基础。第二,对新中国成立以来我国房地产及土地相关的政策及主要政策工具进行了梳理,以便更好的解析我国房地产市场调控的特征及政策有效性。我国自2003年进入政策密集调整期,调控政策的关注重点主要落脚于房地产市场价格,不同时期,我国房地产政策调控的目标存在非一致性的波动,时而收紧时而放松,这种政策的不一致性引发居民对于房价长期会持续上涨的预期,该投资心态造成了特定时段房价越调越涨情况的出现。我国政府使用的房地产市场调控工具可以分为供给侧管理工具和需求侧管理工具两大类,需求管理工具被长期使用并影响力较大。“限购”政策和差别化信贷政策是近年来主要的政策管理工具。“限购”政策经历了2010年的首次实施和2016年的二次实施。差别化信贷政策2015年之前均为全国范围统一推进,2015年后在“限购”和非“限购”城市“区域差异化”执行,2016年10月后“限购”城市重新执行严格的“认房又认贷”政策。第三,“限购”政策的价格效应分析。“限购”政策对“限购”城市相关房地产市场价格指数有显著抑制作用,且存在地区异质性。通过70个大中城市比较分析,首轮“限购”政策对相应住宅交易价格指数的影响较为明显,政策实施十二个月后影响力有所弱化,这种弱化可能与市场供需双方针对政策采取的规避措施和地方政府在购房资格审查环节审核力度的放松有关。第二轮“限购”政策同样有效控制了房价的涨幅。本文通过多期双重差分模型对两次“限购”的价格效应进行验证,结果显示为显著抑制。本文同时通过多期双重差分模型对“限购”政策对不同类型城市的影响进行了分析,结果显示,首次“限购”更加打压了非一线“限购”城市的房价,而二次“限购”则对一线城市及人口净流入城市的房价体现了更好的限制作用。第四,“限购”政策对商品房销售面积的影响。“限购”政策在一定程度上抑制了“限购”城市相关房地产市场销售面积的增长。首次“限购”政策实施前相关城市的商品房和商品住宅的销售面积的同比增长率已经开始明显下降。二次“限购”实施前后,新实行“限购”政策的城市与持续“限购”城市的商品房销售面积增长率有所下降,未“限购”城市的商品房销售面积同比增长率则有所提升。双重差分模型回归验证结果显示,当模型同时引入反映地区经济情况及反映金融货币政策的控制变量时,二次“限购”政策显著抑制了地区商品房和商品住宅的销售面积。该结果说明,“限购”政策抑制房价的同时,也在一定条件下也显著抑制了交易规模,也就是政策减少的投资性需求并不大于由房价受到控制而增加的刚性需求,或者可能同时减少了刚性需求。第五,“限购”政策对供给类指标的影响。两次“限购”长期均对房地产投资及住宅投资有所抑制,这可能降低“限购”对房价的抑制效应。对比分析显示,首次“限购”城市房地产投资完成额同比增长率存在明显的下降,住宅类投资同比增长率下降更为显著。二次“限购”回归结果显示房地产投资完成额和住宅投资完成额均受到显著抑制,房地产投资的减少,可能导致“限购”对房价抑制作用的减小。对土地相关指标进行影响力分析,首次“限购”对比分析下“限购”城市土地出让金及成交土地均价增长率未显示明显趋势,通过双重差分法验证第二次“限购”效果,其对土地出让金绝对值存在显著正向影响。该结果可能由于,当土地供给整体处于稀缺状态时,土地出让金和土地交易总额受开发商行为影响有限,主要取决于政府行为。第六,“认房又认贷”政策的效应分析。2014年末,全国放松首套房认定方式只“认房”不再“认贷”,2016年10月以来持续“限购”城市差别化信贷政策中的首套房认定恢复“认房又认贷”。对比分析和双重差分模型回归显示“认房又认贷”政策显著抑制了持续“限购”五个城市的房地产交易价格。在对商品房及商品住宅销售面积进行分析时,对比分析显示,政策对五个城市相关销售面积增长率有一定抑制作用,双重差分模型结果显示,政策对五个城市销售面积绝对值的影响相较于其他城市依旧显著为正,这可能由于北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市的无房家庭购房刚需和外来的投资性需求依然旺盛,当同时考察“认房又认贷”政策和同时期的宏观利率调控组合政策效果时,结果显示其显著抑制了样本城市的商品房和商品住宅销售面积。双重差分模型回归结果同时显示政策对土地类供给指标的作用不显著。第七,差别化信贷政策的“区域差别化”执行显著抑制了持续限购五个城市的房地产交易价格。2015年9月和2016年2月,政府分别出台政策“区域差别化”执行差别化信贷政策,鼓励非“限购”城市继续放松住房信贷政策,持续“限购”城市与非“限购”城市采取了不同的信贷政策,70个大中城市的价格指数均值开始上涨,与持续“限购”城市的差异有一定程度的收窄,“区域差别化”实施产生了一定的效果。通过双重差分模型回归验证,结果显示,2015年9月后“区域差异化”实施的差别化信贷政策对持续“限购”五个城市的二手住宅和新建商品住宅销售价格指数都有显著抑制。第八,基于对“限购”和差别化信贷政策的影响机制和其对市场均衡及供给的影响效果分析,本文认为我国房地产市场政策调控依然存在:政策关注点偏移;需求限制型政策并未解决房地产市场的供需错配;需求限制型政策导致社会公平福利的损失并对经济持续发展造成影响三方面的问题,并分别从:推动地方政府治理能力提升和政府公共职能回归;激活供给,建立市场主导的调控措施;需求调整,疏通投融资市场三个方面提出政策建议,以期形成更稳定可持续的房地产市场,进而发挥其在促进我国经济长期增长和城市化过程中的积极作用。