自1998年城镇住房制度改革以来，十几年间，我国房地产业投资迅猛增长，年均投资增幅都在20％以上，远超GDP和全社会固定资产投资增幅，房地产投资占GDP和全社会固定资产投资的比重不断升高，成为经济增长的重要推动力。但是，在这些年我国房地产业快速发展的同时也产生了一些值得高度关注的问题，集中体现在当前住房价格过高，并且上涨过快，严重侵蚀了中低收入家庭的住房购买力。　　 为了保障房地产业的持续稳定发展，我国政府实施了一系列调控措施，2003年之后，房价的迅速上涨成为全社会关注的热点问题，政府调控的重心也相应转向抑制房价的过快增长，调控的措施也越来越严厉，但是，除了2008年受金融危机影响,房价增速回落以外，不少城市的房价反而越调越涨，2009年房价则再次走高。对于房地产宏观调控措施的效果，社会戏称为“空调”。　　 本文的研究目的是揭示我国近几年来房价上涨过快、价位过高的原因，并据此提出稳定住房价格、解决中低收入家庭购房难题的建议。本文以1998年城镇住房制度改革以来我国房地产业十几年的快速发展和政府对房地产业的调控历史作为研究背景，利用理论分析和对全国33个城市2000-2010年十余年间面板数据进行实证检验等方法，证明我国房价近几年的快速上涨和价位高企是由需求拉动、成本推动以及政府对房地产业管理的不到位三方面因素共同作用的结果。其中需求拉动因素是主要原因，当前的二元土地制度、严格的土地供给、政府对土地市场管理的不到位通过土地供给紧张对房价的直接影响推动了房价的上涨，而政府保障性住房建设的不足则导致在房价快速上涨的过程中，中低收入家庭普遍面临购房难题。在实证分析的基础上，本文全面分析了居民收入、人口和城镇化、投资投机行为、建造成本、土地供给以及保障性住房建设不足等因素对房价的共同作用，并对政府在其中扮演的角色进行了深入的分析，主要结论如下:　　 第一，收入的增长和城镇化进程的加快产生了大量的住房需求。我国城镇居民人均家庭可支配收入从1998年的5425.1元增加到2009年的17174.7元，12年间平均增长率为10.17％;城镇人口从2000年的4.59亿人增加到2009年的6.22亿人，平均每年增加1630万人。收入的提高和日益庞大的流入人口进一步增加对城市房地产的需求。此外，传统的“重房”观点和啃老买房透支了对未来房地产的需求，导致我国住房市场长期处于供不应求的状态。　　 第二，居民把住房当做养老保障或者投资。由于我国社会福利制度不完善，面临高昂的教育费用、医疗费用和养老费用，民众普遍将房地产作为养老资金的来源。同时由于当前中国房地产业税赋主要集中买房环节，进一步刺激了对住房的投资投机性需求。　　 第三，我国流动性过剩是支撑房价快速上涨的前提。流动性过剩对房地产泡沫的形成产生负面影响，我国庞大的流动性来自巨额民间储蓄、充沛的信贷资金、境外“热钱”流入和其他产业转移资金。　　 第四，严格的土地制度成为推高房价的重要因素。由于我国城乡二元土地制度的约束，我国土地供应总体上面临严重的结构性问题，耕地18亿亩红线面临严峻的形势和农村集体建设用地不能流转带来的闲置浪费并存。土地供应对房价存在直接影响，城乡二元的土地制度将大量农村集体建设用地排除在流转市场以外，土地储备制度和“招拍挂”土地出让制度又进一步收紧了土地供应的闸门，土地供应的减少改变了购房者的预期，推动了房价上涨。　　 第五，住宅用地供应总体不足，中低价位、中小户型和保障性住房用地保障不足，房地产开发商大面积囤地，土地供给难以顺利转为住宅供应市场，使土地价格虚涨并传导到房产领域。经济适用房和廉租房保障范围设计不合理，落后社会发展，覆盖面有缺口，地方政府出于利益考虑，对保障性住房建设缺乏积极性，相应“问责机制”缺失，致使当前住房保障建设滞缓。　　 第六，政府是房地产市场的临管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任，同时在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。作为“土地财政”的最大收益者，地方政府不愿意房价下跌，在保障性住房建设方面地方政府普遍缺乏动力.通过对土地供给的控制影响住房供应，更进一步改变购房者的预期;通过城市拆迁等创造大量需求，这些因素更进一步加剧了房价的上涨。　　 本文在深入分析我国房价过快上涨和价位高企的原因基础上，对如何保障中低收入居民居住权利、实现房地产业健康发展提出相应的政策建议，考虑到我国地域辽阔，城市之间的发展水平差异较大，同一影响因素对房价的作用可能会有很大不同，需要实行差别化政策。本文利用北京、上海、广州和深圳4个一线城市以及其他14个二三线城市的房地产数据来实证检验导致我国一线城市和二三线城市房价快速上涨的影响因素，并利用计量方法定量测算了不同发展水平城市中，各种影响因素对房价的重要性。研究结果表明，由于房地产市场发展阶段不同，我国一线城市和二三线城市的房价影响因素存在较大差异，全国统一的房地产调控政策难以满足不同城市稳定房价和保障房地产市场健康发展的需要。就房地产调控重点而言，一线城市应重在抑制投机型需求，二三线城市应重在增加保障性住房供给。