作为一种新型房地产融资工具,房地产投资信托基金(REITs)在国内的启动对健全我国资本市场体系、推动实体经济的发展具有重要意义。而研究REITs在我国的应用模式,为实现REITs在国内的顺利发展助力也因此颇具必要性。本文以“中信启航专项资产管理计划”为案例进行研究,试图展现REITs在我国的应用实践中采用的模式所存在的创新点与不足之处,继而发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势,为REITs在我国更好地发展提出相关的政策建议。本文首先对项目的基本情况及运行状况进行了介绍,然后从项目动因、核心环节设计思路、融资成本及投资价值、风险及其缓释等方面进行了深入分析。本次REITs项目设计在适应国内政策及市场的实际情况方面确实存在许多可取之处,但是该模式的推广也将会面临不少难题。文章在最后着重讲解了当前RETIs在我国发展所面临的诸多困境,如税收优惠制度缺失、配套政策与法律法规滞后、二级市场流动性不足、优质基础资产难寻等,提出要实现REITs在国内的顺利推广,必须在建立优惠税制、完善配套法律法规、推进证券市场各层级均衡发展、加大政府支持力度等方面做出相关努力。