房地产业不仅关系国民经济的发展,而且关系到人民的住房等民生问题。随着近年来我国经济的高速发展和人民生活水平的逐步提高,房地产业有了较快发展,但与此相关的房地产市场秩序混乱和房价持续非理性上涨成为制约我国房地产业持续健康发展的最大问题。在这样的背景下,从2009年12月至今,国务院及其相关职能部门出台了一系列房地产调控政策,在短期内从一定程度上遏制了房价的过快上涨,但是效果并不明显,一些城市的房价上涨幅度还是很快。房价问题已经成为制约我国经济持续健康发展、人民生活水平改善和影响社会和谐的重大社会问题。本文主要从法学的视角评析了我国2009年以来的房地产调控政策中存在的问题,并在此基础上提出相关建议,以期能够对我国房地产调控的改善有所裨益。本文沿着“政策回顾—问题分析—完善建议”的思路展开,希望能够较为客观、全面地解析“房地产调控之迷”。全文分为三个部分:第一部分:我国2009年以来的房地产调控政策回顾。主要梳理和回顾了2009年12月至今我国出台的房地产调控政策,并对调控政策所取得的效果进行客观评价,从而得出“房地产调控政策没有取得预期效果”的结论,为下文的分析奠定基础。第二部分:分析房地产调控政策存在的问题。本部分运用经济法的相关理论从五个方面对房地产调控政策进行了分析。首先,运用宏观调控权的纵向配置和横向配置理论对房地产调控主体及其权限配置进行分析,得出2009年以来的房地产宏观调控“主体混乱,权限配置不明晰”的结论。其次,对房地产调控的内容和范围进行分析,认为调控的“内容不当、调控范围不合理”。第三,在程序方面,房地产调控缺乏严格的程序规制。第四,在房地产调控主体的法律责任方面,传统的法律责任不足以制约房地产调控主体的不法行为和不当行为。第五,从政策和法律之间关系的角度分析,认为房地产调控手段和调控政策应当实现法制化。第三部分:我国房地产宏观调控的完善建议。针对房地产调控中存在的问题,笔者提出了五个方面的建议:一是清晰厘定房地产调控主体及其权限边界;二是明确房地产调控的内容及范围;三是建立健全房地产调控的程序,确立房地产调控听证制度;四是在房地产调控中引入政治责任制度;五是加强和完善房地产宏观调控立法,坚持房地产调控手段的法制化,在房地产调控立法中贯彻“一致行动原则”。