2000年以后，随着国家住房分配制度改革，房地产行业进入了全面市场营销时代。毫无疑问房地产作为我国经济健康运行的支柱产业之一，对国民经济有着举足轻重的影响，相关产业也蓬勃发展。住宅作为人民群众安居乐业的重要组成部分，是建设社会主义和谐社会的重要组成部分。　　 居民住宅在全国很多大城市出现供不应求的情况表明我国房地产处于快速发展期.但是随着大量房源的上市，政府宏观调控力度加强和政策到位，房地产将进入一个竞争激烈的时代，这就要求我们要认真思考并且研究市场营销在房地产销售中的规律和方法，才能适应市场的快速变化和激烈竞争。　　 南京河西新城位于南京主城区的西部，以前人口稀少。公用基础设施落后，经济上处于城乡结合的落后区域，作为一个新兴的房地产开发区域，生这里建房卖房无疑有一定投资风险和难度，营销在这里有了真正用武之地。本文关注的就是该区域房地产住宅差异化营销的分析研究。　　 从思路上来说，论文首先介绍当前的中国房地产住宅产业化宏观形势和现状，分析南京以及河西地区房地产发展现状和趋势，然后对差异化营销理论及其在房地产住宅中的运用进行综述：这部分先从市场营销概念的发展变化开始，接着介绍与差异化营销有关的企业战略选择，市场调研，市场细分理论，产品定位理论和目标市场的选择。对文中差异化营销涉及的相关概念进行确定和分析，并以此为基础分析实际操作程序和步骤，提出可行性营销策略。　　 在实证分析方面，选取河西地区有代表性的房地产楼盘--LS.国际街区进行研究，并与竞争者万科城市花园进行比较分析。先对项目进行详细介绍，然后分析河西地区住宅产品差异化优势和政府规划，研究LS公司的产品定位和目标市场，分析LS.国际街区项目住宅产品营销策略及其实施步骤，提出策略性建议。最后总结河西地区住宅差异化营销实践的特点，得出结论，为未来住宅市场的营销实践提供参考。　　 论文结构为：全文共分四章，最后为结论部分。　　 第一章介绍国内和南京市以及河西地区的宏观环境，建设与发展，住宅产业现状。　　 第二章首先介绍市场营销理论的发展，然后介绍差异化理论并分析其在住宅业的应用。　　 第三章首先对LS公司概况进行介绍，分析河西地区政府规划定位，研究河西地区住宅差异化优势所在，研究LS公司住宅产品定位的全过程，最后确定其产品的目标市场。　　 第四章首先以竞争者万科城市花园为实例进行比较，然后分析LS公司的产品差异化特色，研究其产品差异化营销策略的具体运用，并且提出差异化营销策略建议。　　 文章的最后是结论部分。通过以LS公司为例的研究，作者得出以下结论：　　 1.应当重视住宅的产品差异化，住宅差异化的内涵是住宅差异化营销的理论基础，也是住宅差异化营销的核心部分；　　 2.住宅差异化营销应当与品牌营销相结合来提高企业竞争力。