自1998年我国全面实行城镇住房制度改革以来,伴随城市化进程和经济迅速发展,房地产业热潮持续不退,住宅价格持续飙升,住宅价格空间分异现象凸显,引发国家各级政府、社会、居民的广泛关注。本文以南京市中心城区为例,运用空间分析和定量评价方法揭示住宅价格空间分异格局,以及导致住宅价格空间差异的主要影响因素,提出针对性的优化策略。本文以南京市中心城区2016年12月的住宅小区价格为基础数据资料,并获取其空间位置、建筑年代、容积率、绿化率等属性数据建立住宅小区数据库,利用ArcGIS、SPSS等软件进行指标计算和空间处理,基于处理结果运用GIS制图、空间分析、分异测度等方法分析了研究区域内的住宅小区的现状、特点,住宅小区价格的空间分布特征,总结城市化进程中的住宅价格空间分异规律;根据现有的理论基础和实证案例,从环境条件、区位交通、周边配套设施、其他增值属性等4个层面,选取相关14个解释变量构建房价影响要素定量评价体系,采用地理加权回归模型分析各因素的影响性质与影响程度,并通过空间可视化直观描述显著因素的影响特征;从宏观角度探讨缓解区域住宅价格无序增长、空间差异的对策建议。得出的主要结论有:(1)南京市中心城区1998年后建成的住宅小区占地总面积达8444.16公顷,其中规模15公顷以上的占比为36.57%,20世纪末的旧小区主要呈镶嵌式分布于老城区内以及明城墙临近范围,21世纪后的新小区主要呈填充式分布于“一城三区”;住宅价格水平整体较高,各区域间、区域内差异明显,玄武、建邺区房价水平远高于江宁、浦口区,高房价小区主要分布于新街口、河西CBD、紫金山3个城市中心、优质学区以及高档别墅区,住宅价格总体呈“多核心+圈层+飞地”空间结构。(2)优质学区、地价级别、中心区位、繁华程度、山水资源等5个影响因素对住宅价格空间分异的影响力最为显著,各因素随着空间位置变化表现出不同的影响力度。(3)南京市可从宏观调控、商业规划、地价更新等方面发挥政府的调控职能,响应中央政策推进与落实房地产长效机制,通过教育政策和资源倾斜,逐步实现优质教育均衡化,通过改造治理、合理规划改善自然景观,提升环境区位条件与布局,以期实现房地产市场健康稳定发展。