近年来,在市场环境下,房地产行业的发展呈持续增长之态势。然在发展过程中,房地产开发经营企业面临的困难和问题亦不断暴露,其中融资问题愈发明显。为了解决这一问题,房地产开发经营企业不断探索新型的筹资方式,其中一种较为典型的是:房地产开发企业向自然人主体借贷,与自然人主体签署民间借贷协议;与此同时,双方之间另行订立房屋买卖合约,商定若企业到期无法依约还款,双方当通过买卖合约的履行来结束其债权债务关系。具体到实践中,又会依当事人之间交易安排之不同,呈现出不同的类型。一种情形下,当事人在签署买卖协议后当即为债权人办理了房屋所有权的过户登记,通过买卖合同标的物过户的方式保障双方借贷债权之实现,若房地产企业届期不能按时还款,该办理了过户登记之房屋则确切地归债权人所有。另一种情形是,合约双方之间存在的买卖法律关系,仅在于房屋买卖协议的签订,而未进行过户登记,也即为双方之债权发挥保障作用的仅仅是买卖协议本身;若借款人无法按期还款,出借人则在买卖合同项下享有履行请求权,借款人即负有房屋过户之义务。此两者情况均是房地产开发企业与出借人约定的以房抵债类型,但本文所讨论的是上述第二种情况。对于此种类型的案件,在审判实践中,由于审判人员的认识和理解不同,不同审判机关曾一度形成不同的判决结果;而学界对此也进行了不同程度的讨论,在对该类案件的理论认识和处理方式上,均存在一定的差异。当事人之间的法律关系如何?如何理解“买卖合同担保民间借贷”中的“担保”?如何认识此种情形中买卖合约的性质和效力?针对司法解释[2015]18号第24条就这一问题所作的回应,我们是否可以作进一步的思考和解读?如此等等都是本文所欲思考和厘清的几个问题。本文正文共分为四部分,其内容大致如下:第一部分阐述了“买卖合同担保民间借贷”案件之审判乱象和法释回应。本部分从司法实践中“买卖合同担保民间借贷”的两则典型案例出发,其中一则是载于2014年最高院公报中的“朱俊芳案”,另一则是收录于2014年《民事审判指导与参考》的“杨伟鹏案”。文中对两则案例的基本案情和法院的审理判决思路进行了梳理,总结了此类案件类型在案情方面的基本特征以及审判实务中存在的分歧。面对审判实践中的不一致,司法解释[2015]18号第24条对“买卖合同担保民间借贷”作出了回应;但该条规定回避了此类案件的焦点问题,表述上的模糊之处难免给此类问题的理解带来新的困惑。该部分内容在全文中起到的是发现并提出问题的作用,以引出后文对审判实务中所出现之问题的思考和分析。第二部分就一些学者在分析“买卖合同担保民间借贷”案件时所提出的不同的解释路径进行检视。首先,不少学者将“买卖合同担保民间借贷”定性为一种非典型担保,但根据所持观点不同,其中又有让与担保和其他类型的非典型担保之区分。对此,该部分从让与担保的法律结构出发,对案例中当事人的法律关系加以梳理,认为“买卖合同担保民间借贷”不符合让与担保的法律构造;另外,从担保物权的一般理论入手,围绕“买卖合同担保民间借贷”中的买卖合同,结合担保物权之法律特征对其进行一一检视,发现当事人之间签订的买卖合同虽然对借贷合同的债权起到一定的保障作用,但并不能发挥担保物权的作用。其次,对部分学者提出的代物清偿之解释路径,本文坚持了代物清偿在传统民法中的要物性,并从代物清偿在当代民法理论中的发展之角度指出用代物清偿合意来支撑案例中房屋买卖合同所存在的不足。再次,本部分对其他一些非主要的解释路径也做了简要的分析和检视。第三部分“附设停止条件+抵销预约”解释路径之证成。本部分在对通谋虚伪表示理论进行分析并探究当事人之真意后,认为当事人对买卖合同的效果之发生并不抵制,反而是期待买卖合同能发挥保障其他债权的功能;而通谋虚伪表示理论则表现为当事人缺乏效果意思。因此从动机角度看,双方并无可能作出通谋虚伪表示,该买卖合同则不由此而构成无效。当事人之间“如果债务人到期不能依约还债,则须经由买卖合约之履行的方式,来结束双方的权利义务关系”之约款,实则为买卖合同附设了停止条件;同时为达到双方无需再支付对方价款的效果,合同双方当事人就借款合同下借款人的还款义务和买卖合同下买受人(出借人)之付款义务达成了抵销预约。若借款人届期还本付息,则买卖合同不发生效力,但若买卖合同条件成就,则在抵销发生后,双方之间剩下移转房屋所有权之义务。第四部分的主要内容,是由司法解释[2015]18号第24条引发的思考。本部分首先从文义解释、理论自洽、当事人意思自治及风险承担等角度指出第24条带来的困惑,然后借鉴其他学者提出的“履行选择权”对该条进行目的性解读;可以认为第24条前后两款存在并列关系,即在借款人届期不依约还款,又拒绝履行房屋过户之义务时,既违反双方借贷协议之约定,也构成对买卖合同的违约,在此“双重违约”情形下,出借人既可以请求借款人履行移转房屋所有权的义务,也可请求对方履行还款义务。此种解读既进一步强化买卖合同的“担保作用”,同时也有助于实现“买卖合同担保民间借贷”在理论路径和司法解释上的衔接。最后,本部分就实践中合同当事人与第三人之利益关系进行了考察,特别分析了在有无就房屋买卖合同办理预告登记的不同情形下,这一问题在实践中的不同;对于已办理了预告登记的场合,则具体从实体法、程序法、借款人企业破产等角度加以分析。