投资活动对于各行各业来说都是一项重要的经营活动,对于房地产企业而言尤为重要,因为房地产企业主要通过投资活动来实现自身的高速发展。而投资效率则是直接衡量投资活动有效性的关键指标。近年来受宏观政策和市场环境影响,我国房地产企业不断增加债务杠杆提高负债率水平,以至于房地产行业整体负债率远超其它行业。与此同时随着负债率水平提高,我国房地产企业非效率投资程度反而更加严重。在债权人监督和债务契约限制的双重作用下,债务融资作为一种重要的治理机制似乎没有起到任何作用。而内部控制作为一种重要的治理手段可以通过强化预算控制、规范内部报告和优化审批流程的方式提升债务治理作用,从而降低代理成本和减少信息不对称问题来抑制过度投资和减缓投资不足,最终提升投资效率。因此,论文从内部控制视角去研究债务治理对房地产企业投资效率的影响机制和作用效果,讨论了在内部控制调节作用下债务治理对房地产企业投资效率的作用效果。论文以2003年—2018年期间的上市房地产企业为样本,采用文献分析和理论推演相结合的方法,研究了内部控制对房地产企业投资效率的影响和债务治理对房地产企业投资效率的影响以及在内部控制调节作用下债务治理对房地产企业投资效率的影响,并进行了实证检验。研究得出的主要结论如下:（1）债务治理无法抑制房地产企业非效率投资,反而会降低房地产企业投资效率,同时加剧过度投资现象导致债务治理作用对房地产企业失效。（2）债务治理对房地产企业投资效率的影响关系不是一种简单的线性关系,债务治理存在一个拐点使其治理作用在拐点前后发生了显著性变化。（3）内部控制质量越高,房地产企业投资效率越高。同时相较于投资不足,内部控制对房地产企业过度投资的抑制效果要更显著。（4）在内部控制调节作用下,债务治理能够抑制房地产企业非效率投资减少过度投资和投资不足。相较于投资不足,内部控制更能显著提升债务治理抑制过度投资的作用。引入债务治理拐点后,在内部控制协同作用下拐点后的债务治理对房地产企业投资效率的作用效果从无效变得显著有效,但拐点前债务治理的有效性并没有得到显著加强。论文从不一样的视角研究了债务治理对房地产企业投资效率的影响,发现了债务治理作用在我国房地产行业中的特殊体现,丰富了内部控制理论对我国房地产企业投资决策影响关系的研究。从企业微观角度研究了影响房地产企业投资效率的重要作用因素,为完善我国房地产企业的债务治理机制提供了一些理论上的参考。通过提高内部控制质量同时降低债务融资水平至合理区间的方式,能够最有效的提升房地产企业投资效率,为房地产企业如何利用自身条件提高投资效率提供了现实思路。