在计划经济时期,城市土地使用制度与高度集中的计划经济体制相适应,实行行政划拨。随着改革的不断深入,到20世纪80年代中后期,由原来的单一划拨制变成了划拨和出让并存的双轨制。其后,随着市场机制的日益巩固和完善,土地市场也加快了改革步伐,国有土地特别是经营性土地供应,则进入了以市场形成价格为核心的典型的土地资源市场配置阶段,土地招标拍卖挂牌的市场交易规则在全国范围内逐步建立。而作为70个大中城市之一的青岛市从1999年就开始了少量的土地拍卖。至今,土地使用权招标拍卖挂牌出让在青岛市已走上了制度化、规范化和程序化的道路,2002年以后土地招拍挂出让数量迅速增加,土地市场日益活跃。但是自国土资源部2002年11号令实施以来,关于土地招标拍卖挂牌出让是否引起地价上涨,进而导致房价上升,以及是地价影响房价还是房价影响地价的关于地价和房价关系的争论一直不断。特别是近年又出现房价大幅上涨的现象,社会上对房价与地价关系更加关注。针对社会各界关于“地价和房价关系”以及“土地招标拍卖挂牌制度导致地价上涨,进而又推动房价上涨”的争论,本文理论部分首先简要概述我国土地出让制度及其发展历程,并采用比较分析法重点剖析了各种土地出让方式的特征;其次,介绍了几种具有代表性的城市地价理论为分析我国土地价格本质提供科学的理论依据。文章还结合图表说明了不同土地出让方式下土地价格的形成并进行了对比;最后,运用房地产经济学中四象限模型理论分析了地价与房价的互动关系。经过对比分析,本文得出在不同出让方式的博弈中,拍卖方式采用“价高者得”,所形成的地价最高;其次是竞争程度逊于拍卖的挂牌方式;最后是竞争目标多元化的招标方式。三者中,招标方式偏重土地收益价格标准,拍卖挂牌注重土地市场价格标准。本文实证部分也分三方面:第一,利用1998-2008年的数据结合图表从五个方面对青岛市房地产市场的现状进行了分析,并指出其存在的问题,从而提出有利于青岛市房地产市场健康发展的可行性建议。第二,运用2002-2005年青岛市市区数据分析了土地招拍挂制度对青岛市地价的影响,认为招拍挂制度引入竞争机制,使得竞价激烈,地价上涨较快。第三,应用Eviews5.0软件作为分析工具,运用计量经济学中相关分析法和格兰杰因果关系检验原理,对青岛市2000-2008年的土地交易价格指数和商品房销售价格指数数据进行相关分析。检验结果表明,短期内青岛市房价对地价的影响较大,地价对房价的影响不明显;但长期内房价与地价之间具有一定的独立性,互不影响。最终表明,土地出让的方式对青岛市房地产价格无显著影响。因此,就不存在由于土地招拍挂制度的实施带来地价上涨进而带动房价上涨的内在机制。