我国房地产市场经历了飞速发展,住宅价格高企,在“就近入学”的政策背景下,住宅与小学教育资源深度绑定,优质小学教育资源的稀缺进一步推高住宅价格,导致小学教育资源资本化效应,增加购房者的经济负担。本文针对“学区热”现象对上海市学区房溢价效果进行实证测量,并对住宅价格的影响因素进行了理论分析,证明了小学教育资源已经显著资本化进住宅之中,为实施住房价格调控和教育均衡化相关政策提供实证支持。本文在特征价格模型的基础上对公办小学的学区房溢价率进行了测算,并实证探究了新增小学教育资源对新增学区房的溢价效应和对周边原有学区房的平抑效应。本文使用2016年7月-2020年6月上海市的二手房成交数据,使用特征价格模型测算了徐汇区、静安区、浦东新区、宝山区、嘉定区和松江区的第一梯队和第二梯队学区房的溢价率,并进一步研究分析新建校对新增学区房的溢价效果和对周边原有学区房价格的平抑作用。本文借鉴边界固定效应法来搜集样本信息,对学区房与临近非学区房进行一一配对,形成“学区房-非学区房”配对组。研究表明,首先,研究区域内第一梯队和第二梯队小学均显著对住宅价格存在溢价效应,且第一梯队学区房溢价率远大于第二梯队学区房;其次,新建校也显著正向影响新增学区房价格,并且集团化办学模式下的新建校溢价率比非集团化办学模式高。此外,本文发现新建校会对原有学区房价格产生一定平抑作用,但是平抑效果不显著。本文在小学教育资源资本化的背景下,实证分析了上海市六个行政区内小学教育资源的溢价率以及小学教育资源变动对住宅价格的影响效果。提出加大优质小学教育资源供给、注重新建校的教学质量、摸索实践“多校划片”等入学政策的政策建议。