我国产业地产是工业地产的升级,是在传统住宅地产步入“白银时代”,以及原有工业园区、开发区粗放经营的背景下,房产商面临投资转型、地方政府面临城市发展转型而寻求新的发展方式下产生的。由于起步比较晚,市场成熟度低,且产业地产企业多是由传统住宅地产企业或实体企业甚至是金融类企业转型而来,产业地产盈利模式并不十分清晰,转战产业地产十分盲目,致使在发展过程中出现很多问题。但目前对产业地产盈利模式的研究还很少,大多还停留在产业地产的概念、开发运营策略、投资风险研究层面,因此对于产业地产盈利模式的微观影响机制研究分析尚属留白区域。本文首先以价值链理论为基础,在深入分析产业地产盈利模式现状后,总结得出国内外典型产业地产企业盈利模式基本可以归为三类:即“物业租售+基金管理”盈利模式、“土地开发+配套开发+增值服务”盈利模式和“物业租售+股权投资+增值服务”盈利模式。并采用文献研究法,结合企业能力理论和可持续发展理论,通过大量阅读研究各位学者关于盈利模式的相关文献,总结得出了产业地产企业盈利模式影响因素。为分析影响因素对盈利模式的影响机制,文章采用了案例分析、定量分析、对比研究相结合的方法,从三类盈利模式中分别选取普洛斯、华夏幸福、上海张江高科这几个典型产业地产企业作为案例分析对象,通过分析得出企业内部因素对企业盈利模式起决定影响作用,且每一种盈利模式都有相应的关键成功因素作支撑。同时透过对比分析,发现这三类盈利模式也是存在较大问题和缺陷的,产业地产企业需要结合自身条件以及盈利模式发展趋势进行盈利模式优化,不能盲目照抄照搬,要改善企业专业人才结构,打造人力资源核心能力,积极寻求融资创新和经营创新,如此才能在激烈的市场竞争中保持持续的优势。