我国城市国有土地有偿使用制度建立后,一级市场新增建设用地逐步实行了以“出让”方式为主体的供地模式,土地资源市场配置程度在不断加深,配置效率也正在不断提高,国家土地所有权在经济上得到一定的实现。但同时,依然有数量巨大的存量划拨土地使用权没有进入土地市场,且每年还有大量新增的划拨土地使用权产生。由此,形成了国有土地配置和使用的两种模式,也称“双轨制”即划拨土地使用权和出让土地使用权并存的制度。随着经济体制改革的不断深化和土地市场的发展,土地的商品性逐渐显现其经济价值,人们逐渐认识到土地使用权“双轨制”的存在方式给经济社会发展带来了阻碍,不仅造成了不同市场主体间不公平竞争、土地资源配置效率低下、国家土地所有权收益流失、寻租活动盛行等问题,而且还产生了土地“隐形交易”,扰乱了土地市场秩序。于是,从上个世纪九十年代开始,配合国企改革的制度需求,我国启动了土地使用权制度的市场化改革,首先在改革改制的国有企业中开展实践探索,初步明确了国企存量划拨土地使用权的权能和相应的权益价格,对划拨土地产权转换为出让、租赁、作价出资和授权经营等土地产权处置方式进行了规定。经过近二十年的探索和努力,土地使用权制度市场化改革取得了长足的进步,但仍然存在许多问题未能很好地解决,比如,划拨土地使用者入市积极性不高、入市过程中其既得利益得不到保障、土地“隐形市场”泛滥以及大量增量土地被违规变相划拨或低价协议出让等,现实中土地资源错配导致使用效率低下的状况大量存在。笔者认为,当前土地市场运行出现障碍的根本原因在于土地使用权“双轨制”难以适应经济体制改革不断深入发展的需要,出现了制度供给的滞后,亟待土地制度创新。论文首先在回顾我国土地使用权制度形成及理论来源的基础上,对改革开放以来土地使用权制度市场化改革的总体历程,河南省的实践探索和经验总结,以及这一历史时期所取得的主要成果作了分析和介绍；对土地使用权市场化改革的价值定位作了分析和评价,即基于土地所有权国家所有的性质,我国土地使用权制度市场化改革的本质是使用权市场化,而非所有权市场化的根本特征,这一根本特征决定了对我国土地市场化归根结底是地租的市场化,现行“双轨制”不利于地租市场发挥土地要素的资源配置功能。接着,系统剖析了传统地租理论的合理内核和我国土地所有权公有制与使用权市场化的兼容性,提出确立马克思地租理论对深化我国土地使用权市场化改革的指导地位；借鉴古典经济学帕累托最优理论和福利经济学第一、第二两个基本定理,从理论上论证完全竞争地租市场具有最优的效率,为后续改革方案的提出提供理论依据。随后,结合我国土地使用权市场“双轨制”特点,在理论论证“双轨制”会带来效率损失的前提下,利用河南省的实际数据实证土地市场“双轨制”与土地市场运行效率之间的作用关系。再后,提出完全市场化改革方案——土地一级市场全部采用招拍挂出让的集中竞价模式,额外余全部由政府攫取,从而实现帕累托最优效率;二级市场创新市场定价模式,实现全部土地商品“同地同权”,价格成为土地商品流转交易的唯一决定因素,成为完全竞争的土地使用权市场,从而在二级市场实现帕累托最优效率。其次,由于公共品等外部性以及土地自身.所具有的准公共品性质的存在导致土地市场失灵,为克服土地市场失灵,政府的干预成为有效的弥补手段但政府的干预不能以市场效率的损失为代价,政府不能对效率优先的国民财富初次分配领域,即土地一级、二级市场进行干预,只能在体现公平优先的国民财富二次分配领域进行干预,即对从事公共品生产的土地使用者提供要素使用成本公共财政补贴,且补贴要按照民主、透明的程序进行。最后,提出存量划拨土地应同时实施市场化改革,改革中要尊重使用者的既得利益,首先要解决划拨土地使用权的按市场原则合理估价问题,可以参照企业价值评估常用方法予以解决,然后使用者可以选择一次性补缴租金(一旦买断使用权,则可自由流转),或为节约当下现金流出,将划拨土地使用权评估价折抵为有限的使用年期,当折抵年期期满后,再进行完全市场化的续期。