随着我国消费品市场的快速扩张,电商以及第三方物流发展迅速,带动了对物流地产的需求。物流地产具有投资金额大、回收周期长等一系列特征,传统的自持模式会限制物流地产开发商迅速铺设物流地产网络的目标。而通过以物流地产为基础发行REITs,开发商可以回收前期投入的资金并用于新项目的开发,有助于开发商在行业内的扩张。REITs作为在我国实践中应用不久的新型工具,在服务于资本市场的同时,也伴随着一定的风险。我们有必要对我国物流地产REITs的风险进行研究并提出缓释风险的措施,以助力REITs和物流地产行业的发展。目前我国市面上已发行的物流地产REITs产品较少,针对其风险的研究就更少了。为此,本文选取顺丰1号这一典型物流地产REITs作为案例,分析其风险状况,并由点及面,为降低我国REITs产品的风险提出了相关建议。本文简要介绍了REITs及其在物流地产当中的应用,并站在投资者的角度,分析了对投资收益产生影响的风险因素。我们介绍了顺丰1号案例,针对前文提出的风险因素,我们在结合其产品设计以及增信措施的基础上,辨明了顺丰1号对不同风险的应对情况。对于顺丰1号在产品设计以及增信措施中没有应对或者应对不足的风险因素,本文展开了具体的分析。本文通过对物流地产行业以及相关法律政策环境的分析,发现顺丰1号主要的外部风险是税收负担过重;内部风险方面,通过对基础资产、原始权益人以及管理人的分析,发现底层资产的承租人有过度集中的风险,产品内部还有由于委托代理关系的存在所产生的管理人道德风险。针对我国REITs产品的不足,本文提出了以下建议:政府应设立REITs专项法律、出台税收优惠政策并加强专业人才培养;发起人在设计REITs产品时,应该使底层物业资产尽量分散化并制定更完善的管理者激励机制。