2015年1月,我国住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）首次提出大力培育住房租赁市场。在随后几年中,住建部、各省级地方政府不断加大对房屋租赁建设的支持力度。2017年,“房住不炒”、“租售并举”等概念相继提出,我国租赁住房的供应量不断增加,呈现出巨大的发展潜力。房地产投资信托基金（以下简称“REITs”）作为房地产资产支持证券的重要手段之一,与长租公寓的结合高度契合了政策和市场的需要,并且可以有效地盘活存量资产,提高投融资效率。但长租公寓类REITs由于预期现金流不稳定、参与主体道德风险、风险防控不到位等原因可能会出现违约,从而对投资人的权益造成影响,因此对长租公寓类REITs信用风险管理的研究具有比较重要的现实意义。本文选取了保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）于2018年发行的“中联前海开源——保利地产租赁住房一号一期资产支持专项计划”（以下简称“保利2018-1”）作为案例来研究长租公寓类REITs的信用风险,以便对各参与主体进行风险预警。本文首先对相关概念、长租公寓类REITs发展现状、信用风险主要来源、信用风险防控及现存问题依次阐述,并对“保利2018-1”进行介绍,分析其信用风险防范机制。之后,本文从定性、定量两个视角对“保利2018-1”的信用风险进行分析与度量,针对研究结果提出“保利2018-1”信用风险防控建议。通过本文研究发现:长租公寓类REITs信用风险主要来源于行业、参与主体和基础资产;“保利2018-1”过于依赖原始权益人保利地产的主体信用,导致破产隔离与信用增级有效性不足;原始权益人保利地产财务状况良好,但长期负债比重的逐年上升阻碍了长期偿债能力和盈利能力的提高;当“保利2018-1”净现金流下降幅度不超过9%、票面利率上升不超过7个基点、物业资产估值下降幅度不超过9%时,信用风险较小;观察KMV模型计算的保利地产违约距离走势,发现其信用风险较小,但对比行业均值,发现行业内部信用风险较大。基于此,本文建议长租公寓行业需从根源上提升其盈利能力;提高长租公寓类REITs投资回报率;原始权益人需提升自身财务实力,避免道德风险;投资者应关注致险因素,充分利用回售权;基础资产投资需分散、独立;相关部门应逐步完善法律、加强监管;产品交易结构需更完善、信用增级效果要加强。