近些年中央政府加大了对房地产市场宏观调控的力度，致使住宅地产市场的销售陷入低迷。越来越多的房地产开发商把商业地产开发作为新的业务增长点。但是随着城市的发展及城市区域开发进程的深入，功能单一、建筑分散无序的开发模式已经不能满足人们的需求。为了更好的满足城市发展的需要，实现资源的高度整合，综合体的概念应运而生，城市综合体是商业地产发展演化的更高级别的新生产物，作为一种全新的开发模式，不仅实现了功能配套完整，人口聚集效应，同时也创建了新的开发模式。城市综合体是不同的功能区进行组合，通过统一的、多功能的、高效率的建筑体来完成。城市综合体合理高效的利用土地资源，使我们生活更加的舒适和便捷，同时城市综合体的开发使城市规划、设计更加合理，能够缓解有限城市空间和不断增长的城市人口之间的矛盾，有助于提升城市形象，增加城市竞争力，从而成为各地方政府倡导拉动地方经济的主要引擎。“城市综合体”这一商业地产的开发类型，也因其具备空间连续性、功能复合性、长期持续经营性等特征受到开发商的青睐。目前城市综合体作为商业地产开发的最高模式，对地产开发商的综合实力和长期经营的资金运转能力都有一定的要求。在项目开发前期必须做好可行性研究，有些开发商急于盈利、盲目建造城市综合体，不仅不符合开发区域的特征，不能给消费者带来便利，还造成了城市土地资源和资金的浪费，给城市发展带来负面的影响。那么要打造一个成功的城市综合体项目，开发与经营等问题的研究就显得尤为重要。本文对城市综合体的相关理论进行阐述，同时以万达城市综合体为例，在商业地产开发选址和定位理论的基础上，结合管理学、营销学等理论和方法，从开发策略和运营策略两方面入手展开研究与剖析，对万达模式进行了全方位、系统化的总结和概况，同时指出万达模式存在的缺陷与不足，并提出城市综合体未来持续发展的建议。