居住权是一种排他性权利,系以生活居住为根本目的,对他人住宅进行占有和使用的一项用益物权。该项权利制度滥觞于罗马法,后也被很多大陆法系国家的民法典所继承,不过每个国家选择继承的程度不近相同,英、美法系部分国家亦有类似规定。居住权制度在设立、发展、演进的过程中经历了从社会性居住权到契约性权利的转变。最初,居住权具有很强的人身专属性和不可转移性;但是后来随着经济社会的不断发展,居住权的社会性特征逐渐被淡化,契约性特征开始凸显出来,该项制度的功能逐渐扩展到促进财富流转、增强物之效用,而不再是单一的保障弱者权益。时代的发展变化要求法律制度也应该不断精进从而更好地适用,居住权双重属性的演进提示着我们应当从社会性和投资性的双重功能角度去架构和细化居住权的各项法律要素,包括权利主体、客体和内容,这样才能保证居住权人更好地享受权利,使该项制度更具有适用性。想要清晰地定义居住权、了解居住权的特征和性质,必须深入研究分析居住权的理论基础。文章结合民法典居住权专章规定,对该项权利的特征进行阐释,并按照不同划分依据,将居住权区分为法定居住权和意定居住权、社会性居住权和投资性居住权。又根据现有的关于居住权的理论和实践,剖析居住权在适用范围、功能价值等各方面的积极意义。通过考察居住权制度的域外经验,总结出居住权立法的普遍性规律,并在研究我国关于居住权制度的立法与实践的基础上,从法教义学的角度出发,对居住权的主要内容、设立方式与登记、消灭事由进行解释,探讨了居住权与抵押权、租赁权之间的利益衡平,以期为该项制度的实际适用和司法裁判助力。