随着国内第三产业的强势发展,作为第三产业承载地的商服用地也越来越受到重视。但是,目前商服用地利用存在利用效率低,市场机制不完善以及规划混乱等问题,这些问题影响商服用地的利用,抑制产业的发展,而解决问题的关键在于了解土地价格及各因素的作用,而目前这方面的研究不多,因此研究这个内容既有实践又有理论意义。影响土地价格的因素可以分为宏观和微观两种,宏观是影响城市间的地价水平,微观是影响城市宗地的价格。本文是从微观角度,运用成熟的特征价格模型考察城市商服用地交易价格影响因素的。本文首先总结了国内外学者关于城市商服用地交易价格微观影响因素研究成果,特别是用特征价格模型进行实证研究的成果,分析总结特征价格模型构建的一般程序和基本条件,对函数形式等进行梳理总结,确定我国商服用地交易价格特征价格模型的函数形式。然后对城市商服用地价格影响因素进行识别和量化,根据国内外的研究成果和方法,用文献法和问卷法识别主要影响因素,借鉴已有的经验,对因素科学正确的量化,最后用苏州市的土地交易数据进行模型的实证分析检验,为政府提高土地利用效率等方面提供相关的参考依据。本论文有以下四方面的成果,第一方面是梳理建立了商服用地宗地价格的影响因素体系,为后面学者后续研究提供思路;第二方面是总结了商服用地特征价格模型的构建过程及基本形式,并用苏州市实证案例验证了过程的可行性,为我国商服用地定量研究添砖加瓦;第三方面,建立了苏州市四类商服用地的特征价格模型,明确了每一类用地价格的各类因素的作用程度,为苏州市以后土地利用规划、土地利用效率等的提升提供基础;第四方面,是通过苏州市实证模型了解到特征价格模型应用时要注意不同城市、不同细分用途要根据情况实际分析,不能照搬硬套模型,需要因地制宜,根据实际情况分析。