房地产业一直以来在国民经济中占据着举足轻重的地位,其中商业地产近几年也是蓬勃发展,对盘活商圈资源,带动城市化建设意义重大。W商业地产项目就是一个集购物、休闲、娱乐于一体的新型城市综合体。但是在项目建设和管理中,它忽视了税务筹划的重要性,影响了企业效益和投资者收益。本文基于此情况,对W商业地产项目进行税务筹划重构和研究。本文通过文献分析、案例研究和个别访谈法发现了W商业地产项目的税务筹划缺乏前瞻性、系统性、有效性,2015年到2017年税负约高达2.11亿元,其中土地增值税约1.21亿元,占比57.41%,其次是流转税(营业税、增值税)和房产税。于是本文分税种,对土地增值税和其他税种重新进行税务筹划,其中其他税种以流转税和房产税为主。筹划方法主要是通过调整清算时间和合同收入确认时间、增加精装修、将销售费用位移到房地产开发成本、改变销售方式和房产持有形式等手段,调节税基、税率,实现减税。最后基于“有效纳税筹划理论”,在效果评价中引入“非税成本”概念,以税收成本和非税成本的净变化为主要标准对筹划方案进行分析评价。按该标准,本次筹划约节约1.66亿元,非常成功。由此对商业地产筹划提出建议:一是争取配比普通住宅;二是提供精装修服务;三是费用合理位移;四是把握好各项时间点;五是做好增值税发票管理;六是做好保有房产的管理。本文为W商业地产的后续项目和其他商业地产项目提供了税务筹划参考,有利于他们优化财务管理和项目管理工作。同时希望本文能为商业地产筹划理论和实务研究贡献绵薄之力。