全文核心问题是揭示城市本质。鉴于城市定义存在种种困惑与局限，论文重新界定了城市本质定义，详尽论述了城市本质的三大基础理论：人性理论、需要理论、环境理论；全面论述了现代人的生存需要与发展需要的构成，揭示了城市的六大基本功能。论文对英、美、苏三国城市化历史进程进行了系统分析和综合评价；对中国城市化的历史现状及滞后原因进行了深刻论述；对中国城市化道路提出四种可供选择方案；最后提出了未来城市发展的基本构想。 论文分四部分共十二章。第一部分为一至五章。该部分在重新认识城市与城市化定义的基础上，运用马克思主义的基本理论，并综合归纳了亚当·斯密、涂尔干等人关于需要理论的重要观点。重点揭示了城市本质定义及城市本质的基础理论构成。论文认为，城市是人类为满足自身生存和发展需要而创造的人工环境。人性理论是城市本质的基础，需要理论是城市本质的核心，环境理论是城市本质的载体。论文在这部分还重点论述了城市的产生、发展与人的需要之间的相互关系和密切联系。 第二部分为六至七章。该部分重点分析现代人的需要结构以及与城市环境的对应关系。指出人的需要是城市产生、发展的基本动因。由此对现代人需要构成进行了全面论述，其中包括：人的感官需要、人的生命各阶段需要、人的生存需要、人的发展需要。在论述人的需要结构之后，对城市六大基本功能进行了一一的界定及论证。其中包括：养育功能、教育功能、生产功能、娱乐功能、记忆功能、管理功能。 第三部分为八至第十章。以英国、美国、苏联三国城市化为实证案例，对三国城市化的历史过程分别进行了全面而系统的分析，并对其城市化的历史背景、主要因素、历史经验与教训进行了理论分析与评价，在此基础上揭示了三国城市化历史过程中的共性特征。 第四部分为十一章至十二章。通过中国城市化的现状及滞后原因分析，提出了中国城市化道路可供选择的四种基本方案：农村城市化、区域城市化、新城市、城市现代化。最后回顾了未来城市研究的历史遗产，论述了未来城市的理论基础和未来城市的发展理念，提出了未来城市的构想模式之一“科学城”，描述了“科学城”的发展前景。