2016年起,“房住不炒”定位便开始进入公众的视野。住房规划是与公众最密切相关的规划,而合理的空置率是住房规划乃至城市规划中不可或缺的一部分。纵观国内外对空置率的研究,大多停留在对空置率本身的定性研究而缺乏实证研究与定量分析,其研究对象基本局限在商品房而没有涵盖所有住房,空置率统计的方法多数是上门拜访或者人口普查。这些方法虽然较为精准,但存在更新慢?空间精细度低等缺陷,无法为精细化的城市规划提供准确及时的信息。本文将基于居民用水量数据对邵阳市中心城区的住房空置率进行计算,探究其影响因素,并对空置率的空间分异格局?空置率与开发建设时序的关系进行定量研究。提出基于用水量的住房空置率计算方法,得到邵阳市各住房的空置率,进而得到中心城区的总空置率。结合公共服务设施空间分布数据,分析空置率与其影响要素的关系。再基于热点分析?插值分析与核密度分析等方法探究空置率的空间分异格局,最后通过住宅建造年份与住宅所处片区发展时间顺序,来研究空置率的大小与开发建设时序之间的关系。结果显示:（1）影响空置率最重要的因素是区位,越靠近老城区的住房空置率越低;（2）其次是公共服务设施,如商业?学区房?绿地与广场?交通枢纽与医院等会在不同程度上对空置率产生影响,公共服务设施越完善,空置率也会相应地降低;（3）住宅建造年份与住房空置率同样有相关性,建造的时间越近,空置的可能性越高;（4）片区发展的时间顺序与空置率的高低也是密切相关的,先建设发展的地方空置率普遍偏低,新城区的空置率偏高,而在两者之间衔接的地方往往更有可能呈现出合理区间的空置率。该研究结果表明目前邵阳市中心城区的住房空置率合理,空置住宅一方面由于人民收入水平的提高,对住房投资的需求提升,另一方面也取决于规划的合理性。因此,在规划编制过程中,需要将这部分需求纳入住宅建设用地指标的考虑,另一方面也需要通过规划措施,降低由于公共服务设施不全?地理位置偏远与交通不便等原因造成的住房空置,从而达到对住房合理分配与规划?建设宜居城市的目的。