房地产是我国经济的重要支柱，房地产行业良好运行对我国整体经济起到关键作用。房地产投资信托基金（以下简称“REITs”）的出现，促进了房地产金融行业的不断发展。在发达国家和地区，由于REITs的法律和配套政策比较完善，已经发展成一定规模。虽然我国内地公募REITs还处于探索阶段，但从长期看来，其已成为拓宽房地产投融资渠道和防范房地产金融风险的有效路径之一。国际意义上的REITs相当于我国的开放式或封闭式基金，很少一部分是私募性质，大多数REITs都属于公募性质。房地产投资信托基金既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。在我国，REITs长期以来一直以资管计划或信托计划的形式发行，实际上并没有与资产证券化完全分离，产品也大都属于抵押型债权，相对于二级市场可流通的权益性投资工具来说，流动性较弱，并且工商企业的融资成本、财务杠杆率并没有真正降低。因此，我国REITs的作用更多是一种融资手段，而非有效的金融投融资工具。为了更好地发挥REITs服务实体经济与其金融职能，推出公募REITs也只是时间问题。从各国实践来看，REITs通过长期持有各类基础资产，从而获得稳定的现金流量，并实现基础资产的份额投资和交易，投资者以此获得基础资产带来的投资回报。REITs追求长期且稳定的收益，且与股市和债市相关性较低。从我国房地产行业投融资特点来看，传统银行信贷仍然是房地产企业最主要的融资渠道，极易引发各类系统与非系统性风险。REITs的出现可以发挥其收益稳定、低成本融资、轻资产退出的特点，由此可见，REITs充分拓宽了投融资渠道。
　　香港地区充分汲取了西方发达国家和亚洲新兴市场经验，并结合自身情况，因地制宜，建立了一套完整的REITs的专门法律法规。香港地区建立了高效、稳健的REITs发行、运营和监管机制，并在REITs的组织架构、基金运作、管理人和外部托管人规定、股息红利分配和风险防范等方面形成了非常严格的规定，有效促进了REITs的健康发展。香港地区REITs按照《房地产投资信托守则》的规定，统一采用信托即契约型形式，并且该专项法规对REITs的投资范围、资产估值等方面做了严格的要求和限制。领展房产基金充分发挥了其专业分工、专家理财的优势，在有效防范风险的基础上，给投资者带来了稳定的收益。但是，在其发展过程中也遇到了困难和瓶颈，通过研究这些困境产生的根本原因，并且提出切实有效的解决方案，才能在未来实现规模和收益的可持续增长。
　　本文认为，公募REITs的推行，从长远来看，对促进我国房地产金融的发展有着非常深远的意义。我国内地房地产市场经过多年发展，已具备推出REITs的基本条件，但由于配套法规和税收政策尚未正式出台，公募REITs的发展一直受限。但我国香港地区领展房产基金的成功上市，以及过去十多年来的成功表现，给内地开启公募REITs起到了重要的借鉴作用。从微观上看，可以盘活存量资产，由于标的资产拥有稳定的现金流，适合投资者长期持有，实现分红。从宏观上看，实现金融机构长期资金与长期资产匹配，减少金融期限错配，真正打破刚性兑付，并切实有效降低实体经济融资成本和财务杠杆率。同时，房地产投资信托基金也是“供给侧”改革的重要内容，也为理财资金退出非标提供解决方案，并成为改善我国房地产市场结构的有效手段，从而实现“房住不炒”的美好生活。
　　综上所述，中国内地REITs经过多年的摸索，已经取得一定成效，但是由于法律和税收制度的障碍，很大程度上阻碍了REITs规模的增长，以上问题需要逐步完善解决机制。目前，中国内地可以借鉴美国等西方国家的理论基础，也可以借鉴日本、新加坡和香港地区的成功实践经验，将本来无法流动的不动产转为能够被广大公众投资交易的流动资产，房地产企业的运营风险和财务风险也能得到降低，企业不但能“减负”，并且资产结构和运营效率也因此提高，从源头上真正解决房地产融资渠道单一和融资难的问题。