近年来，许多国家和地区都在尝试着进行房地产行业投融资模式的创新。房地产资产证券化就是其中的一个主要创新手段和发展新趋势，正在世界范围内蓬勃发展。房地产投资信托基金(REITs)完成了对不动产的资产证券化，为房地产企业提供了有效的退出机制;同时房地产信托投资基金为广大投资者提供了一个崭新的投资渠道，丰富了金融市场的证券投资选择。我国过去房地产行业长期以问接融资为主要方式，资金大部分来自于银行贷款，融资渠道非常有限。
　　随着我国REITs发展的市场条件、政策环境的逐渐成熟，房地产资产证券化迎来了难得一见的历史发展机遇。2014年是我国房地产信托投资基金取得突破性进展的一年。一系列政策的推出，使得过去十多年来一直处于摸索阶段的REITs终于迈入可市场化操作阶段。在这样的背景下来研究房地产信托投资基金的相关问题具有非常高的理论价值和现实指导意义。
　　2014年12月苏宁云商和中信证券联合推出的“中信华夏苏宁云创资产支持专项计划”（简称“苏宁云创资产支持专项计划”）就是对于REITs交易的一次创新尝试，作为行业的先行者，本次交易具有典型的示范效应和借鉴意义。所以笔者选取了这个专项计划（以下统称为“苏宁云创REITs”）案例，在研究本次交易的产品结构、交易结构和交易模式的基础上，总结出苏宁云创REITs交易模式的特点、交易成功的经验以及交易中存在的问题，并分别分析了REITs交易对参与各方及市场所产生的效应。最后基于对案例的分析给出有关的政策建议。
　　本文结构分为以下五个部分:
　　第一部分，绪论。阐述我国目前房地产行业的投融资现状和政策导向以及国外房地产行业发展模式的先进经验，简要叙述了苏宁云创REITs案例，并且梳理了国内外关于REITs的研究理论。意图说明研究我国房地产信托投资基金相关问题的必要性和可行性，以及选取苏宁云创REITs作为案例分析的原因和现实意义所在。
　　第二部分，房地产信托投资基金概要。阐述房地产信托投资基金的相关问题:含义、分类方式、主要特征、定价机制以及风险。通过这一章节对房地产信托投资基金有一个基本的认识，为后文对REITs的相关分析作铺垫。
　　第三部分，案例分析。分析苏宁云创REITs产晶的产品结构和交易结构，解读交易模式，探讨交易对参与各方及市场带来的效应。
　　第四部分，案例启示。对案例的特点、成功经验以及存在的问题进行了研究和反思。
　　第五部分，政策建议。通过对本案例的全方位剖析，笔者以此为切入点，针对我国REITs交易目前存在的问题给出了有关的政策建议。