无论是在房地产开发投资、商品房销售面积还是在商品房销售额中,住宅地产都是占据相当大比重的。白去年开始房地产投资尤其是住宅项目的投资增速出现’下降的趋势,但基于我国实际可利用建设土地的总量(虽然我国国土面积幅员辽阔,但实际适宜居住和开发的土地面积有限)和土地政策现状(第一是耕地面积18亿亩的红线不可动摇,第二是地方政府释放土地控制比较严格)以及城镇化(城镇化进程意味着大量农村人口流向城市,目前我国的城镇化率约56.1%,距离发达国家普遍80%以上的的城镇化率还有不小的差距)。目前在住宅市场已经出现了非现明显特征,那就是热点城市住宅价格涨势不断,尤其今年从一线发达城市扩散到二线城市,并且预计这种趋势在政府出台局部调节措施后也很难能完全遏制。本质上,造成这一特征的最主要原因就是人口流向具有优势资源的城市与具有优势资源城市日益紧张的土地供应之间的矛盾。我们希望随着政府调控措施的不断出台,房地产市场能够逐渐回归理性。各：这样的大趋势下,任何一个住宅地产投资开发前,都需要做严格的收益风险分析,在风险最小化的基础上使收益最大化。本文正是基于这样的背景之下,以山东省一个二线城市的XX住宅地产项目为例,对其进行投资分析,包括投资风险、投资可行性以及投资收益测算,旨在为住宅地产开发投资提供指导建议。本文的研究有助于更好的解读国家公布的房地产调控政策,为住宅地产价格的制定提供理论依据,实现住宅地产开发及投资企业自身的发展与壮大,同时也有益于中国房地产行业的发展,更有益于整个国民经济的稳定运行。本文主要采用了文献研究法、案例分析法以及定量分析法,得出以下结论：XX住宅地产项目的投资风险主要包括：投资决策阶段的风险,政策、自然环境、其他不可抗力因素、市场机会、原材料价格稳定性、质量风险、安全风险、技术风险,：前期阶段的风险,借款期限、利率、汇率、融资方式、负债类筹资规模。建设阶段的风险,企业内控制度、资金业务人员素质、支付方式、机会成本及时间价值、资金使用效率、资本结构、资金分配使用、资金供给；租售阶段的风险,销售时机、销售价格、销售合同、物业公司选择、物业费收取。其中投资决策阶段的风险评估值为0.3659,项目前期阶段风险评估值为0.3643,项目建设阶段风险评估值为0.313,项目租售阶段风险评估值为0.3199。无论是从自身微观特征,还是从市场前景分析,亦或是品牌效应,X×住宅地产项目在同行业中都是具有较大优势的,因此,其具备很强的投资可行性。本文关于投资测算,采用的是内部收益率法,在对XX住宅地产项目的成本以及销售收入进行明确预测后,利用现金流量表计算出项目内部收益率为25.87%,这一值在“必须大于4%”的要求内,同时也远高于**市房地产行业内平均水平,证明X×住宅地产项目虽然存在一定的投资风险,但是整体来说,具有一定的投资价值。